Mandanteninformationen Arnd Merschky

Steuervorteile für Vermieter durch Verzicht auf Umsatzsteuerbefreiung

Unter gewissen Umständen kann der Verzicht auf die grundsätzlich gemäss § 4 Nr. 12 Umsatzsteuergesetz (UstG) gewährte Umsatzsteuerbefreiung für Umsätze aus Vermietung und Verpachtung zu Steuervorteilen führen.

Grundsätzlich sind Umsätze, die ein Vermieter aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken erzielt, gemäss § 4 Nr. 12 UstG befreit, was zur Folge hat, dass der Vermieter keine Umsatzsteuer zu entrichten hat und demzufolge auch keine Umsatzsteuervoranmeldung beim zuständigen Finanzamt abzugeben braucht. Weiterhin hat dies jedoch zur Folge, dass auch ein Vorsteuerabzug für Kosten, die mit dem jeweiligen Mietobjekt in Zusammenhang stehen, nicht möglich ist.

Gemäss § 9 UstG kann ein Vermieter unter bestimmten Umständen auf die gerade erläuterte Steuerbefreiung verzichten, was zu der Konsequenz fährt, dass der Vermieter für die entsprechenden Umsätze Umsatzsteuer zu entrichten hat und hierfür auch eine Umsatzsteuervoranmeldung abzugeben hat, jedoch im Gegenzug die Vorsteuer für Lieferungen und sonstige Leistungen abziehen, die von anderen Unternehmern für das jeweilige Mietobjekt ausgeführt wurden.

Die Vorsteuerabzugsmöglichkeit bringt bei Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsarbeiten an einem Haus den enormen Vorteil mit sich, dass auf sämtlichen diesbezüglichen Rechnungen der Vorsteuerabzug geltend gemacht werden kann.

Lassen Sie zum Beispiel ab dem 01.01.2007 Reparaturmaßnahmen mit einem Gesamtkostenaufwand von 100.000,00 EUR (brutto) durchführen, so bringt die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges Ihnen einen Steuervorteil von ca. 16.000,00 EUR.

Dieser Steuervorteil kann jedoch nur unter der Voraussetzung in Anspruch genommen werden, dass es sich um eine eigengewerblich bzw. fremdgewerblich genutzte Immobilie handelt. Handelt es sich hingegen um ein Objekt, welches zu eigenen bzw. fremden Wohnzwecken dient, so greift die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges nicht.

Enthält eine Immobilie sowohl Mieteinheiten, auf die die Option ausgeübt werden kann und solche, wo dies nicht möglich ist, so ist es möglich, die Option auf die Mieteinheiten zu beschränken, die eigengewerblich bzw. fremdgewerblich genutzt werden. Da jedoch selbstverständlich im Falle einer beschränkten Option nur auf die Lieferungen und sonstigen Leistungen anderer Unternehmer der Vorsteuerabzug ausgeübt wird, der mit den Mieteinheiten im Zusammenhang steht, für die die Option ausgeübt wurde, ist es notwendig, die Kosten gesondert, d.h. nach Mieteinheiten getrennt zu erfassen.

Hinzuweisen ist noch darauf, dass gemäss § 15 a UstG der Vorsteuerabzug anteilig zu berichtigen ist, wenn sich bei Grundstücken innerhalb von 10 Jahren die Verhältnisse ändern, die für den Vorsteuerabzug maßgebend waren.

Wird zum Beispiel im Jahre 5 nach der Sanierung einer gewerbliche genutzten Mieteinheit diese nunmehr zu Wohnzwecken vermietet, so ist der vormalig gewährte Vorsteuerabzug auf die Hälfte zu reduzieren.

Um die möglichen Steuervorteile jedoch nutzen zu können, sollten Sie aufgrund der Komplexität dieser Vorgänge einen Steuerberater bzw. einen steuerlich verzierten Rechtsanwalt aufsuchen und sich entsprechend beraten lassen.