Aktuelle Mandanteninformationen

Die Mandanteninformation 3. Quartal 2013

Mietrecht


Quotenentgeltklausel im Mietvertag

"Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen. Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter wurde bei der Berechnung der Miete berücksichtigt. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat sich der Mieter nach Maßgabe der nachfolgenden Regelungen an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabrechnungsklausel). Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ..."

Der Zweck einer Quotenabgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der vom ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen. Bei der inhaltlichen Gestaltung einer Quotenabgeltungsklausel ist jedoch auf die berechtigten Belange des Mieters angemessen Rücksicht zu nehmen.

Diesen Anforderungen wird die o. g. Klausel nicht in jeder Hinsicht gerecht. Nach der Abgeltungsklausel ist Berechnungsgrundlage für die vom Mieter zu zahlenden Beträge "ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts". Diese Bestimmung ist mehrdeutig. Sie kann zum einen dahingehend ausgelegt werden, dass sich der Mieter nur an notwendigen Renovierungskosten zu beteiligen hat und der Kostenvoranschlag dazu nur als (unverbindliche) Berechnungsgrundlage dient, deren Richtigkeit und Angemessenheit der Mieter bestreiten kann. Zum anderen lässt sie aber auch die Deutung zu, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquoten zukommt. So wird dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten, Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit zu erheben oder gar auf eine Berechnung nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlags zu dringen.


Vermietung von Gewerbeobjekten

Aufwendungen für ein nach Anmietung leer stehendes Gewerbeobjekt können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige - als gewerblicher Zwischenmieter - die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat.

Ist dem Steuerpflichtigen von Anfang an bekannt oder zeigt sich später aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für ein seit Jahren leer stehendes Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und es deshalb nicht vermietbar ist, muss er - will er die Aufnahme oder Fortdauer seiner Vermietungsabsicht belegen - zielgerichtet darauf hinwirken, u. U. auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Gelingt dies nicht, können Werbungskosten nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden.


Verbot von "Satellitenschüsseln" durch den Vermieter nur nach Interessenabwägung im Einzelfall

Die Zivilgerichte haben eine fallbezogene Abwägung über die Eigentümerinteressen des Vermieters an der - auch optisch - ungeschmälerten Erhaltung des Wohnhauses und die Informationsinteressen des Mieters an der Nutzung allgemein zugänglicher Informationsquellen vorzunehmen. Zu berücksichtigen ist auch das Interesse ausländischer Mieter am Empfang von Rundfunkprogrammen aus ihrer Heimat, einschließlich der besonderen Situation sprachlicher und kultureller Minderheiten.

In der Regel ist der Vermieter dann nicht verpflichtet das Anbringen einer Parabolantenne zu dulden, wenn er dem Mieter einen Kabelanschluss bereitstellt. Dem besonderen Informationsinteresse dauerhaft in Deutschland lebender ausländischer Staatsangehöriger trägt dieser Grundsatz jedoch nicht in allen Fällen ausreichend Rechnung. Ist eine angemessene Zahl von Programmen aus dem jeweiligen Heimatland nicht über den vom Vermieter bereitgestellten Kabelanschluss, sondern nur über eine Parabolantenne zu empfangen, so ist das Interesse der ausländischen Mieter am Empfang von Rundfunkprogrammen ihres Heimatlandes bei der Abwägung mit den Eigentümerinteressen des Vermieters zu berücksichtigen.

Zulässige Abwägungsgesichtspunkte sind hierbei, in welchem Umfang der Mieter Programme seines Heimatlandes bereits ohne eigene Parabolantenne empfangen kann und ob er über die bereitgestellte Empfangsanlage gegen angemessenes Entgelt ein zusätzliches Programmangebot nutzen kann.


Nutzung eines Gebäudes, auf das eigene Aufwendungen geleistet wurden, zur Einkunftserzielung

Die Berechtigung zur Vornahme von Absetzungen für Abnutzung setzt nicht voraus, dass der Steuerpflichtige Eigentümer des Wirtschaftsguts - im entschiedenen Fall eines Gebäudes - ist, für das er Aufwendungen getätigt hat. Ausschlaggebend ist vielmehr, ob er Aufwendungen im betrieblichen Interesse trägt.

Endet die Nutzung des Gebäudes zur Einkunftserzielung durch den Steuerpflichtigen, ergibt sich daraus keine Auswirkung auf seinen Gewinn. Ein noch nicht abgeschriebener Restbetrag der Aufwendungen wird erfolgsneutral ausgebucht. Der verbleibende Betrag geht dabei nicht unter. Vielmehr ist er dem Eigentümer des Wirtschaftsguts als Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Wirtschaftsguts zuzurechnen.


Musikunterricht in der Mietwohnung

In dem Fall aus der Praxis wurde eine Wohnung bereits im Jahr 1954 von der Mutter des Mieters angemietet. Im Jahr 2006 zog auch er in diese Wohnung ein, um seine Mutter zu pflegen. Mit Schreiben vom 4.2.2011 zeigte er dem Vermieter den Tod seiner Mutter an und erklärte den Eintritt in das Mietverhältnis. Mit Anwaltsschreiben vom 2.3.2011 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich und gab zur Begründung an, dass der Sohn über mehrere Jahre hinweg ohne seine Erlaubnis in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt und die Wohnung damit entgegen dem vertraglichen Nutzungszweck gewerblich genutzt habe. Wegen des durch den Unterricht verursachten Lärms sei es zu den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigenden Streitigkeiten mit Mitmietern gekommen.

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung bekräftigt, wonach bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Der Vermieter kann aber im Einzelfall verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn von der Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder anderen Mietern ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.


Mietvertrag mit einer GbR

Die Erklärung des Bevollmächtigten ist wirksam im Namen der Gesellschaft abgegeben, wenn sie mit einem das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz versehen ist. Das Hinzusetzen eines (Firmen-)Stempels zu einer Unterschrift des Gesellschafters weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, als unterschriftsberechtigt für die Gesellschaft aus. Eine so abgegebene Erklärung genügt auch der Schriftform. Denn sie erweckt anders als die nur von einem einzelnen Gesellschafter ohne Vertretungszusatz abgegebene Erklärung nicht den äußeren Anschein, es könnten noch weitere Unterschriften fehlen.

In einem im Jahr 2003 entschiedenen Fall urteilte der BGH zwar, dass wenn eines der zur gemeinschaftlichen Vertretung berufenen Organmitglieder der Gesellschaft den Vertrag unterzeichnet, die Schriftform nur gewahrt ist, wenn auch die übrigen Organmitglieder unterzeichnen oder die Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Organmitglied auch diejenigen Organmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben. Dies gilt aber nur, wenn dem Erscheinungsbild der Urkunde nach die Unterschrift des Unterzeichners in seiner Eigenschaft als Mitglied des mehrgliedrigen Organs abgegeben ist. Nur dann erweckt die Urkunde den Anschein, es könnten noch weitere Unterschriften, nämlich diejenigen der übrigen Organmitglieder, fehlen.

Anders liegt der Fall, wenn dem Erscheinungsbild der Urkunde nach der Unterzeichner für sich allein die Berechtigung zum Abschluss des fraglichen Rechtsgeschäfts in Anspruch nimmt und dies durch einen die alleinige Vertretung der Gesellschaft anzeigenden Zusatz kenntlich macht. Ein solcher Zusatz liegt in der Verwendung des vom Geschäftsinhaber autorisierten Firmen- oder Betriebsstempels. Denn der Geschäftsverkehr misst dem Firmen- oder Betriebsstempel eine Legitimationswirkung bei.


Verbot von Hunde- und Katzenhaltung durch eine allgemeine Geschäftsbedingung

In dem Fall aus der Praxis war in dem Mietvertrag mit einer Genossenschaft als "zusätzliche Vereinbarung" enthalten, dass das Mitglied verpflichtet sei, "keine Hunde und Katzen zu halten". Der Mieter zog mit seiner Familie und einem Mischlingshund mit einer Schulterhöhe von etwa 20 cm in die Wohnung ein. Daraufhin wurde er von der Genossenschaft aufgefordert, das Tier binnen vier Wochen abzuschaffen. Nachdem der Mieter der Aufforderung nicht nachkam, hat der Vermieter ihn auf Entfernung des Hundes aus der Wohnung und Unterlassung der Hundehaltung in Anspruch genommen.

Der BGH entschied jedoch, dass eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, welche die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt, unwirksam ist. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet. Zugleich verstößt sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, erfordert eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall. Eine generelle Verbotsklausel würde - in Widerspruch dazu - eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele.

Die Unwirksamkeit der Klausel führt nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Sie hat vielmehr zur Folge, dass die gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen muss.


Eigenbedarfskündigung

In dem entschiedenen Fall bewohnten die Mieter seit Februar 2008 ein Einfamilienhaus. Mit Schreiben vom 29.3.2011 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis zum 30.6.2011 mit der Begründung, das Haus werde für ihren Enkel und dessen Familie benötigt.

Der BGH sah die Eigenbedarfskündigung nicht als rechtsmissbräuchlich an, obwohl sie nur 3 Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses ausgesprochen wurde und der Sohn der Vermieterin bei der Anmietung gegenüber den Mietern mündlich geäußert habe, ein Eigenbedarf komme nicht in Betracht, allenfalls sei ein Verkauf des Anwesens möglich. Denn der Eigenbedarf sei erst später aufgrund einer nach der Vermietung eingetretenen Änderung der beruflichen und familiären Verhältnisse des Enkels entstanden und für die Vermieterin zuvor nicht absehbar gewesen.

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigt oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen. Dies war hier nicht der Fall, weil bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht absehbar war, dass der Enkel seine Lebensplanung ändern würde und das vermietete Einfamilienhaus zusammen mit seiner Familie würde bewohnen wollen.


Leerstand von Wohnungen

In dem Verfahren ging es um zwei Wohnobjekte in einem vom Steuerpflichtigen (teilweise) selbst bewohnten, 1983 bezugsfertig gewordenen Haus. Eine Wohnung im ersten Obergeschoss war bis August 1997 vermietet; seitdem steht sie leer. Der Steuerpflichtige schaltete etwa vier Mal im Jahr Chiffreanzeigen in einer überregionalen Zeitung, in denen er die Wohnung möbliert zur Anmietung anbot. Die Miethöhe errechnete er aus dem jeweils aktuellen Mietspiegel. Nach Angaben des Vermieters hätten sich bis heute keine "geeignet erscheinenden Mieter" gemeldet. Ein im Dachgeschoss des Hauses liegendes Zimmer mit Bad war zu keinem Zeitpunkt vermietet. Eine Vermietung sei auch nicht (mehr) beabsichtigt; in früheren Jahren habe er aber gelegentlich (erfolglos) Aushänge in der Nachbarschaft angebracht, mit denen das Zimmer zur Anmietung angeboten wurde. Wegen des Leerstands machte der Kläger in seinen Einkommensteuererklärungen Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend, die das Finanzamt unter Hinweis auf eine fehlende Vermietungsabsicht nicht berücksichtigte.

Der BFH geht davon aus, dass es sich hier nicht um ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen handelt. Eine Berücksichtigung der für das Dachgeschosszimmer entstandenen Aufwendungen komme schon deshalb nicht in Betracht, weil der Steuerpflichtige dieses Objekt gar nicht habe vermieten wollen. Aber auch die für die Wohnung im ersten Obergeschoss angefallenen Kosten könnten nicht abgezogen werden. Denn die geschalteten Zeitungsanzeigen seien erkennbar nicht erfolgreich gewesen.

Daher hätte der Steuerpflichtige sein Verhalten anpassen und sowohl geeignetere Wege der Vermarktung suchen als auch seine Vermietungsbemühungen intensivieren müssen. Zudem sei es dem Kläger zuzumuten gewesen, Zugeständnisse (etwa bei der Miethöhe oder im Hinblick auf die für ihn als Mieter akzeptablen Personen) zu machen. Da dies nicht getan wurde, ist davon auszugehen, dass der Entschluss zur Einkünfteerzielung aufgegeben wurde.

Anmerkung: Die Gründe der Entscheidung geben auch Hinweise, wie andere Leerstandsituationen - etwa im Falle regelmäßiger, aber aus anderen Gründen vorübergehend erfolgloser oder nur verhaltener Vermietungsaktivitäten des Steuerpflichtigen - zu beurteilen sind. Daneben nimmt der BFH auch zu der Frage Stellung, wie mit dem langjährigen Leerstand in Gebieten mit einem strukturellen Überangebot von Immobilien zu verfahren ist. Denn der langjährige Leerstand von Wohnungen ist ein allgemeines Problem, zu dem beim BFH noch eine Reihe von Verfahren anhängig sind. Wir werden Sie über diese Informationsschreiben dazu immer auf dem Laufenden halten.

Hausverkauf

In einem Fall aus der Praxis hatte der Käufer ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück erworben. Im Kaufvertrag wurde die Gewährleistung ausgeschlossen. Die Verkäufer erklärten, ihnen seien keine versteckten Mängel bekannt. Einige Monate später stellte der Käufer fest, dass im Bereich der Speicherdecke die vorhandene Dämmung großflächig durch Marderfraß zerstört und mit Marderkot versetzt war. Der Käufer nahm daraufhin die Vorbesitzer auf Schadensersatz in Höhe von knapp 25.000 € in Anspruch und warf ihnen vor, den gravierenden Mangel arglistig verschwiegen zu haben. Diese erwiderten, sie hätten im Jahr 2004 die Dachisolierung teilerneuert und seien davon ausgegangen, damit sämtliche marderbedingten Schäden beseitigt zu haben.

Das Oberlandesgericht Koblenz stellte in seiner Entscheidung vom 15.1.2013 unter Einbeziehung des Sachverständigengutachtens fest, dass beim Kauf des Hauses die Dachisolierung durch Marderbefall weitgehend zerstört gewesen sei. Bei der Teilsanierung hätten es die Verkäufer mindestens für möglich gehalten und in Kauf genommen, dass auch das restliche Dach befallen sei. Aufgrund der Vorgeschichte und wegen des gravierenden Umfangs der Schäden sei diese Möglichkeit naheliegend gewesen. Denn der Marder hatte sich etwa ein Jahr im Dachbereich aufgehalten und nach Wahrnehmung der Verkäufer einen unvorstellbaren Lärm verursacht. Nach Teilöffnung des Daches hätten sie zwingend zu dem Schluss kommen müssen, dass der Marder die Dachdämmung nicht nur in Teilbereichen, sondern umfangreich zerstört hatte.

Dies hätten sie bei Abschluss des Vertrages dem Hauserwerber mitteilen müssen, um diesem die Möglichkeit zu eröffnen, den Schadensumfang näher zu untersuchen und den beabsichtigten Vertragsschluss nochmals zu überdenken. Das Verschweigen dieser Umstände führe zur Haftung der Verkäufer wegen Arglist und verdränge damit auch den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag.


Mietrechtsänderungsgesetz passiert den Bundesrat

Nachfolgend sollen die wichtigsten Änderungen, die der Gesetzgeber mit dem Mietrechtsänderungsgesetz erreichen will, aufgezeigt werden:
Energetische Modernisierung:
  • Größeres Gewicht erhält der neu geschaffene Tatbestand der "energetischen Modernisierung". Er umfasst Maßnahmen, die zur Einsparung von Energie in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa die Dämmung der Gebäudehülle oder den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden, sie berechtigen aber nicht zur Mieterhöhung.
  • Energetische Modernisierungen sollen für eine begrenzte Zeit von 3 Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung führen. Ab dem 4. Monat kann eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist. Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen. Unberührt bleibt das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der Baumaßnahmen nicht mehr benutzbar ist.
  • Die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen können wie bisher mit jährlich maximal 11 % auf die Miete umgelegt werden. Energetische Modernisierungsmaßnahmen erhöhen diesen Prozentsatz nicht. Kosten für Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigen nicht zur Mieterhöhung.
  • Der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen kann nicht mehr dadurch verzögert werden, dass der Mieter vorträgt, die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten stelle eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte dar. Diese Härtefallprüfung wird in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert. Der Härteeinwand ist künftig schriftlich und fristgebunden vorzubringen. Der Vermieter soll den Mieter in der Ankündigung aber auf Form und Frist hinweisen. Der Härtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit wird geprüft, auch der Abwägungsmaßstab wird nicht verschärft. Der Mieter soll also seinen umfassenden Schutz vor Mieterhöhungen behalten und muss, wenn der Härtegrund gegeben ist, trotz zu duldender Modernisierung später eine mögliche erhöhte Miete nicht zahlen.
  • Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt. Der Vermieter kann sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen.
  • In den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete wird gesetzlich klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind.

Vorgehen gegen das sog. Mietnomadentum:
  • Räumungssachen sind künftig vorrangig von den Gerichten zu bearbeiten: Denn der Vermieter oder Verpächter kann auch bei wirksamer Kündigung des Vertrags seine Leistung - nämlich die Besitzüberlassung - nicht eigenmächtig zurückhalten. Deshalb sind Räumungsprozesse schneller als andere Zivilprozesse durchzuführen.
  • Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter in Verfahren wegen Geldforderungen vom Gericht verpflichtet werden, für das während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Nutzungsentgelt eine Sicherheit (z. B. Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Befolgt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken.
  • Die in der Praxis entwickelte "Berliner Räumung" wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, kann der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen, ohne gleichzeitig die - oft kostenaufwendige - Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Räumung kann also darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.

Die Änderungen treten voraussichtlich - je nach Verkündungstermin im Bundesgesetzblatt - Anfang April oder Anfang Mai 2013 in Kraft.