Aktuelle Mandanteninformationen

Die Mandanteninformation 1. Quartal 2014

Mietrecht


Bundesfinanzministerium präzisiert Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers bei Bauleistungen nach § 13b UStG

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 22.8.2013 die Regelungen zur Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers bei Bauleistungen nach § 13b UStG präzisiert. Nach seiner Entscheidung sind diese einschränkend dahingehend auszulegen, dass es für die Entstehung der Steuerschuld darauf ankommt, ob der Leistungsempfänger die an ihn erbrachte Werklieferung oder sonstige Leistung, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken dient, seinerseits zur Erbringung einer derartigen Leistung verwendet. Auf den Anteil der vom Leistungsempfänger ausgeführten bauwerksbezogenen Werklieferungen oder sonstigen Leistungen an den insgesamt von ihm erbrachten steuerbaren Umsätzen kommt es nicht an. Im Übrigen sei es nicht entscheidungserheblich, ob sich die Beteiligten über die Handhabung der Steuerschuldnerschaft ursprünglich einig waren oder nicht. Die Entscheidung des BFH hat mittelbar auch Auswirkungen auf die Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers bei der Reinigung von Gebäuden und Gebäudeteilen.

Das Bundesfinanzministerium legt nunmehr mit Schreiben vom 5.2.2014 Folgendes fest: Werden Bauleistungen von einem im Inland ansässigen Unternehmer im Inland erbracht, ist der Leistungsempfänger Steuerschuldner, wenn er Unternehmer ist und selbst Bauleistungen erbringt. Darüber hinaus muss der Leistungsempfänger die an ihn erbrachte Bauleistung seinerseits zur Erbringung einer derartigen Leistung verwenden; auf den Anteil der vom Leistungsempfänger ausgeführten Bauleistungen an den insgesamt von ihm erbrachten steuerbaren Umsätzen kommt es dagegen nicht an.

Der Leistungsempfänger ist für an ihn erbrachte Leistungen nicht Steuerschuldner, wenn er diese nicht unmittelbar zur Erbringung eigener Bauleistungen verwendet.

Beispiel: Der Bauunternehmer A beauftragt den Unternehmer B mit dem Einbau einer Heizungsanlage in sein Bürogebäude und einer Photovoltaikanlage auf das Dach des Bürogebäudes. A bewirkt Bauleistungen. Der Einbau der Heizungs- und Photovoltaikanlage durch B ist keine unter § 13b UStG fallende Werklieferung. Für diesen Umsatz ist B Steuerschuldner, da A die Leistung des B nicht zur Erbringung einer Bauleistung verwendet. B muss also die Rechnung an A mit Umsatzsteuerausweis schreiben und die Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen.

Abwandlung: Würde B die Heizung bei einer Privatperson im Auftrag von A einbauen käme die Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers zum Tragen. B müsste also eine Rechnung ohne Umsatzsteuerausweis schreiben und A auf die Umkehr der Steuerschuldnerschaft in seiner Rechnung hinweisen. A muss dann die Umsatzsteuer abführen.

Dem leistenden Unternehmer steht es frei, den Nachweis mit allen geeigneten Mitteln zu führen, aus denen sich ergibt, dass der Leistungsempfänger ein Unternehmer ist, der die an ihn erbrachte Bauleistung seinerseits zur Erbringung einer derartigen Leistung verwendet. Legt der Leistungsempfänger dem leistenden Unternehmer eine im Zeitpunkt der Ausführung einer Bauleistung gültige Freistellungsbescheinigung des Finanzamtes ausdrücklich für umsatzsteuerliche Zwecke für diesen Umsatz vor, gilt diese als Indiz dafür, dass der Leistungsempfänger die an ihn erbrachte Leistung seinerseits für eine Bauleistung verwendet.

Anmerkung: Diese Regelungen sind ab sofort anzuwenden. Grundsätzlich empfiehlt es sich bei jeder Bauleistung die Versicherung des Leistungsempfängers einzuholen, dass die Leistung als Bauleistung weiterverwendet wird und sich auch für diese Leistungen jeweils eine entsprechende Freistellungsbescheinigung vorlegen zu lassen.


Wichtige Hinweise für Betreiber von Photovoltaikanlagen

  • Neu: Lieferung und Montage der Photovoltaikanlagen als Bauleistung: In vielen Fällen erfordert die Montage einer Photovoltaikanlage umfangreiche Arbeiten an einem Gebäude, so z. B. bei dachintegrierten Anlagen, Auf-Dach-Anlagen oder Fassadenmontagen. Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat mit Schreiben vom 9.12.2013 klargestellt, dass in solchen Fällen die Installation der Photovoltaikanlage als eine "Bauleistung" anzusehen ist. Grundsätzlich ist der Leistungsempfänger dann auch verpflichtet, die Bauabzugssteuer i. H. von 15 % von der Gegenleistung einzubehalten und ans FA abzuführen, falls die Baufirma ihm keine Freistellungbescheinigung vorlegt. Bei einer derartigen Werklieferung von Photovoltaikanlagen an Leistungsempfänger, die selbst Bauleistungen erbringen, ist die Umkehr der Steuerschuldnerschaft bei der Umsatzsteuer anzuwenden.

  • Zuordnung zum Unternehmensvermögen: Der Betreiber einer Photovoltaikanlage hat hinsichtlich der Zuordnung der Anlage zum Unternehmensvermögen ein Wahlrecht. Bei mindestens 10%iger unternehmerischer Nutzung kann er die Anlage ganz seinem Unternehmen zuordnen, wodurch ein voller Vorsteuerabzug aus den Anschaffungskosten möglich ist. Die Zuordnungsentscheidung erfolgt durch den Abzug der Vorsteuer im Voranmeldungszeitraum des Leistungsbezugs, spätestens aber mit dem Vorsteuerabzug in der USt-Jahreserklärung für das Kalenderjahr des Bezugs der Photovoltaikanlage. Die USt-Jahreserklärung muss also rechtzeitig - spätestens am 31. Mai des Folgejahres - beim Finanzamt eingereicht werden.

  • Ermittlung des Selbstverbrauchs: Für Photovoltaikanlagen, die nach dem 1.4.2012 in Betrieb genommen wurden, gilt die sog. PV-Novelle. Sie sieht vor, dass für Anlagen zwischen 10 kW und 1.000 kW pro Jahr nur noch 90 % der gesamtem erzeugten Strommenge vergütet wird, den restlichen Strom soll der Anlagenbesitzer entweder selbst verbrauchen oder vermarkten. Sofern er die Anlage ganz dem Unternehmensvermögen zuordnet, hat er hinsichtlich der Nutzung im Privatbereich eine unentgeltliche Wertabgabe der USt zu unterwerfen. Diese ist vorrangig mit einem (fiktiven) Einkaufspreis zu bemessen bzw. in Ermangelung dessen mit den Selbstkosten des Betreibers. Hier gilt zu beachten, dass am jeweiligen Jahresende eine Zählerablesung für die Gesamterzeugung und wenn möglich für den Selbstverbrauch erfolgen sollte.

  • Gewinnerzielungsabsicht: Wie bei jedem Unternehmen sind die Verluste nur dann steuerlich berücksichtigungsfähig, wenn aus dem Betrieb der Anlage ein Totalüberschuss der Einnahmen über die Betriebsausgaben zu erwarten ist (also keine sog. "Liebhaberei" besteht). Ob Gewinnerzielungsabsicht vorliegt, ist anhand der Nutzungsart, der individuellen Leistungsdaten der Anlage, der erhaltenen Fördermittel, der vorgenommenen Investitionen und der Finanzierung zu prüfen.

  • Stromspeicher, Direktvermarktung: Die privaten Stromerzeuger haben ggf. die Möglichkeit, die Anlage mit einem Speicher auszustatten. Der Strom aus dem Speicher kann bedarfsgerecht wieder entnommen, ins Netz eingespeist und dann an Letztverbraucher oder Händler weitergeliefert werden. Für diese zweite Lieferung kann der Betreiber ggf. eine Marktprämie für eine Direktvermarktung nach der EEG-Novelle in Anspruch nehmen, vorausgesetzt, dass Speicherbetreiber und Letztverbraucher nicht identisch sind. Der Gesetzgeber sieht eine Befreiung von der EEG-Umlage vor, sofern eine Zwischenspeicherung und spätere Wiedereinspeisung in das Netz erfolgen. Da die notwendigen Rahmenbedingungen für ein effizientes Betreiben von Energiespeichern noch nicht vorliegen, sollten solche Projekte überprüft werden. Dient der Speicher allerdings nur dazu, den Eigenverbrauch zu decken, kann er nicht dem Unternehmen zugeordnet werden, mit der Konsequenz, dass auch die Vorsteuer aus den Anschaffungskosten nicht abziehbar ist.

  • Drohende Kürzung von Sozialleistungen: Beim Bezug von Sozialleistungen kann es zu einer Kürzung der Leistungen kommen, wenn der Steuerpflichtige positive Einkünfte aus dem Betrieb der Anlage bezieht. Bei der Berechnung der Höhe des Elterngeldes ist es hingegen von Vorteil, da die positiven gewerblichen Einkünfte die Bemessungsgrundlage erhöhen. Positive Einkünfte aus der Photovoltaikanlage können aber auch zu zusätzlichen Beiträgen zur gesetzlichen Krankenversicherung oder dem Wegfall der Familienversicherung führen.

Vor jeder Anschaffung einer Photovoltaikanlage sollten Sie sich umfassend beraten lassen, um keine negativen Auswirkungen in Kauf nehmen zu müssen.


Mieterhöhung - Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
  • einen Mietspiegel,
  • eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
  • ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
  • entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
Sofern kein Mietspiegel vorhanden ist, kann auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zur Begründung herangezogen werden. Die Begründung muss dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht.

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 13.11.2013 entschiedenen Fall handelte es sich um eine Mietwohnung in der Nähe von Nürnberg. Da kein Mietspiegel vorlag, orientierte sich der Vermieter bei dem Mieterhöhungsverlangen an dem Nürnberger Mietspiegel und zog von diesem 30 % ab.

Die BGH-Richter entschieden in diesem Fall jedoch, das die Gemeinde R. mit etwa 4.450 Einwohnern mit der Großstadt Nürnberg mit rund 500.000 Einwohnern nicht vergleichbar ist. Die fehlende Vergleichbarkeit der Gemeinde R. mit der Stadt Nürnberg kann nicht durch einen prozentualen Abschlag auf die Nürnberger Mieten ersetzt werden. Gemäß der Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch ist der Mietspiegel einer anderen Gemeinde nur unter der Voraussetzung ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, dass es sich um einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt.


Einkünfteerzielungsabsicht nach Entmietung und Leerstand

Fallen Aufwendungen mit der beabsichtigten Vermietung eines (leerstehenden) Wohngrundstücks an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden. Die Berücksichtigung von Aufwand als (vorab entstandene) Werbungskosten setzt voraus, dass der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermieten Einkünfte zu erzielen und diese Entscheidung später nicht aufgibt. Daher muss sich der endgültige Entschluss zur Vermietung anhand objektiver Umstände belegen lassen.

Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, so muss der Steuerpflichtige zielgerichtet darauf hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten oder - sollte er bei seinen bisherigen, vergeblichen Vermietungsbemühungen mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt haben - für deren Aufgabe.