Aktuelle Mandanteninformationen

Die Mandanteninformation 2. Quartal 2014

Mietrecht


Verwertung einer Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) hat der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme (Kaution) bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich am 7.5.2014 in einer Entscheidung mit der Wirksamkeit einer Vereinbarung zu beschäftigen, die dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten.

In dem entschiedenen Fall zahlte die Mieterin 1.400 € auf ein Kautionskonto. Eine Zusatzvereinbarung der Mietparteien zum Mietvertrag bestimmt: "Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen …" Als die Mieterin später eine Minderung der Miete geltend machte, ließ sich der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Mieterin verlangte, den Betrag wieder dem Kau­tionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.

Die Richter des BGH kamen zu der Entscheidung, dass der Vermieter nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen widerspricht dem im BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Nach den oben beschriebenen gesetzlichen Regelungen hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Mieterin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb unwirksam.

Begründung der Eigenbedarfskündigung

Wie konkret muss die Begründung einer Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter sein? Mit dieser Frage hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Entscheidung vom 30.4.2014 befasst.

Im entschiedenen Fall erhielten die Mieter einer 158 m² großen Wohnung ein Kündigungsschreiben ihres Vermieters. Dieser begründete die Kündigung damit, dass seine Tochter, die bisher eine 80 m² große Wohnung in der benachbarten Doppelhaushälfte bewohne, die größere Wohnung benötige, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Der BGH hat in seinem Urteil entschieden, dass es nicht erforderlich war, den Lebensgefährten in dem Kündigungsschreiben namentlich zu benennen. Das Begründungserfordernis aus dem BGB soll gewährleisten, dass der Kündigungsgrund derart konkretisiert ist, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Diese Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, denn eine Auswechselung des Kündigungsgrundes ist dem Vermieter verwehrt.

Im Falle der Eigenbedarfskündigung genügt es, die Eigenbedarfsperson - hier die Tochter - identifizierbar zu benennen und das Interesse darzulegen, das diese an der Erlangung der Wohnung hat. Insoweit reicht die Angabe, dass die Tochter in die größere Wohnung ziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen.

Maklervergütung bei Preisnachlässen von 50%

Nach dem Gesetz steht dem Makler eine Vergütung nur zu, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Eine Ausnahme kommt aber dann in Betracht, wenn der Kunde mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt. Dies ist bei Preisnachlässen von 50 % nicht der Fall.

Der Bundesgerichtshof hat zur wirtschaftlichen Gleichwertigkeit des abgeschlossenen Vertrags im Verhältnis zu dem im Maklervertrag zugrunde gelegten ausgeführt, dass es bei Grundstücksgeschäften häufig vorkomme, dass Vertragsschließende ihre Vorstellungen nicht voll verwirklichen könnten, die sie bei Beginn der Vertragsverhandlungen und bei Beauftragung des Maklers gehabt hätten. Das erforderliche (gegenseitige) Nachgeben, um den Vertragsschluss herbeizuführen, könne sich dabei nicht nur auf die Höhe des Kaufpreises und die Nebenbestimmungen, sondern auch auf den Umfang der Sachleistung beziehen. Soweit sich die Abweichungen im Rahmen dessen hielten, womit der Maklerkunde bei der Beauftragung des Maklers gerechnet habe, könnten sie den Provisionsanspruch nicht ausschließen. Entscheidend ist, ob sich unter Würdigung aller besonderen Umstände der abgeschlossene Vertrag als ein wirtschaftlich anderer darstellt, als der nach dem Maklervertrag nachzuweisende.

Nebenkostenvorauszahlung - Anpassung durch einseitige Erklärung

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs in seiner Entscheidung vom 5.2.2014 begegnet es keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in "Allgemeinen Geschäftsbedingungen" vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf.

Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), sodass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen die Formvorschriften aus dem BGB für unbestimmte Zeit gilt.

Schuldzinsen als Werbungskosten nach Veräußerung des Wohngrundstücks

Nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Niedersachsen (FG) können Schuldzinsen für einen Baukredit auch nach dem Verkauf der vermieteten Immobilie - unter bestimmten Voraussetzungen - steuerlich geltend gemacht werden.

Werbungskosten sind steuerlich ansetzbare Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Hierzu zählen auch Schuldzinsen, soweit diese mit einer Einkunftsart, vorliegend den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im wirtschaftlichen Zusammenhang stehen.

Mit der erstmaligen Verwendung einer Darlehensvaluta zur Anschaffung eines Vermietungsobjektes wird die maßgebliche Verbindlichkeit diesem Verwendungszweck - Vermietung und Verpachtung - unterstellt. Nach den früher in der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) vertretenen Grundsätzen bestand der Zweck jedenfalls solange fort, bis die Vermietungsabsicht aufgegeben wurde und die Vermietungstätigkeit endete, mit der Konsequenz, dass die auf das Darlehen gezahlten Schuldzinsen nach Ende der Vermietungstätigkeit grundsätzlich nicht mehr als Werbungskosten anerkannt wurden - und zwar auch dann nicht, wenn der Erlös aus der Veräußerung eines zuvor zur Vermietung genutzten Grundstücks nicht ausreichte, um das ursprünglich zur Anschaffung des Grundstücks aufgenommene Darlehen abzulösen.

Nach Auffassung des FG wird durch eine Veräußerung des Vermietungsobjekts - außerhalb des Spekulationszeitraums - der wirtschaftliche Zusammenhang der nachträglichen Schuldzinsen zu den ursprünglichen durch Vermietung und Verpachtung veranlassten Aufwendungen nicht aufgehoben, sodass auch diese Zinsaufwendungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden können. Das gilt nicht, wenn die Schuldzinsen auf Verbindlichkeiten entfallen, die durch den Veräußerungspreis des Immobilienobjektes hätten getilgt werden können.

Anmerkung: Nach Auffassung der Finanzverwaltung kommt eine Berücksichtigung der Schuldzinsen außerhalb der Spekulationsfrist nicht in Betracht. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung wurde die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen. Betroffene Steuerpflichtige sollten deshalb unter Hinweis auf das dort anhängige Verfahren Einspruch einlegen.

Ausübung von Gewerbe in einer Mietwohnung

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 31.7.2013 entschiedenen Fall war der Mieter einer Wohnung Inhaber eines Gewerbebetriebs. Er gab gegenüber dem Gewerbeamt seit mehreren Jahren als Betriebsstätte seine Wohnadresse an. Unter dieser "Geschäftsadresse" tritt er auch gegenüber Kunden auf.

Der Vermieter der Wohnung mahnte den Mieter wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung des zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhauses vergeblich ab. Der Mieter hat sich darauf berufen, dass von seinem Betrieb bisher keine konkreten Störungen ausgegangen seien, weil er in dem gemieteten Einfamilienhaus in der Vergangenheit keine geschäftlichen Besuche von Mitarbeitern oder Kunden empfangen hatte. Außerdem stellte er die für seinen Betrieb benötigten Fahrzeuge nicht auf dem Wohngrundstück oder auf der Straße in der Nähe des Grundstücks ab, sondern ausschließlich auf einem dafür gesondert angemieteten Platz.

Der BGH entschied jedoch, dass bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter - ohne entsprechende Vereinbarung - grundsätzlich nicht dulden muss. Eine ordentliche Kündigung von Seiten des Vermieters ist demnach gerechtfertigt.

Schadensersatzpflicht des Mieters bei Verlust des Wohnungsschlüssels

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich am 5.3.2014 in einer Entscheidung mit der Frage zu befassen, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter Schadensersatz für die Erneuerung einer Schließanlage schuldet, wenn er einen zu seiner Wohnung gehörenden Schlüssel bei Auszug nicht zurückgibt.

Im entschiedenen Fall wurde eine Eigentumswohnung angemietet. Im von beiden Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll war vermerkt, dass dem Mieter zwei Wohnungsschlüssel übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich am 31.5.2010. Der Mieter gab nur einen Wohnungsschlüssel zurück. Nachdem der Vermieter die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber informiert hatte, dass der Mieter den Verbleib des zweiten Schlüssels nicht darlegen könne, verlangte diese die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage. Sie kündigte an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang zu beauftragen. Der Mieter zahlte den verlangten Betrag nicht und die Schließanlage wurde nicht ausgetauscht.

Der BGH entschied dazu, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austauschs der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden liegt insoweit aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Daran fehlte es hier.

Bundesfinanzministerium präzisiert Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers bei Bauleistungen nach § 13b UStG

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 22.8.2013 die Regelungen zur Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers bei Bauleistungen nach § 13b UStG präzisiert. Nach seiner Entscheidung sind diese einschränkend dahingehend auszulegen, dass es für die Entstehung der Steuerschuld darauf ankommt, ob der Leistungsempfänger die an ihn erbrachte Werklieferung oder sonstige Leistung, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken dient, seinerseits zur Erbringung einer derartigen Leistung verwendet. Auf den Anteil der vom Leistungsempfänger ausgeführten bauwerksbezogenen Werklieferungen oder sonstigen Leistungen an den insgesamt von ihm erbrachten steuerbaren Umsätzen kommt es nicht an. Im Übrigen sei es nicht entscheidungserheblich, ob sich die Beteiligten über die Handhabung der Steuerschuldnerschaft ursprünglich einig waren oder nicht. Die Entscheidung des BFH hat mittelbar auch Auswirkungen auf die Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers bei der Reinigung von Gebäuden und Gebäudeteilen.

Das Bundesfinanzministerium legt nunmehr mit Schreiben vom 5.2.2014 Folgendes fest: Werden Bauleistungen von einem im Inland ansässigen Unternehmer im Inland erbracht, ist der Leistungsempfänger Steuerschuldner, wenn er Unternehmer ist und selbst Bauleistungen erbringt. Darüber hinaus muss der Leistungsempfänger die an ihn erbrachte Bauleistung seinerseits zur Erbringung einer derartigen Leistung verwenden; auf den Anteil der vom Leistungsempfänger ausgeführten Bauleistungen an den insgesamt von ihm erbrachten steuerbaren Umsätzen kommt es dagegen nicht an.

Der Leistungsempfänger ist für an ihn erbrachte Leistungen nicht Steuerschuldner, wenn er diese nicht unmittelbar zur Erbringung eigener Bauleistungen verwendet.

Beispiel: Der Bauunternehmer A beauftragt den Unternehmer B mit dem Einbau einer Heizungsanlage in sein Bürogebäude und einer Photovoltaikanlage auf das Dach des Bürogebäudes. A bewirkt Bauleistungen. Der Einbau der Heizungs- und Photovoltaikanlage durch B ist keine unter § 13b UStG fallende Werklieferung. Für diesen Umsatz ist B Steuerschuldner, da A die Leistung des B nicht zur Erbringung einer Bauleistung verwendet. B muss also die Rechnung an A mit Umsatzsteuerausweis schreiben und die Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen.

Abwandlung: Würde B die Heizung bei einer Privatperson im Auftrag von A einbauen käme die Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers zum Tragen. B müsste also eine Rechnung ohne Umsatzsteuerausweis schreiben und A auf die Umkehr der Steuerschuldnerschaft in seiner Rechnung hinweisen. A muss dann die Umsatzsteuer abführen.

Dem leistenden Unternehmer steht es frei, den Nachweis mit allen geeigneten Mitteln zu führen, aus denen sich ergibt, dass der Leistungsempfänger ein Unternehmer ist, der die an ihn erbrachte Bauleistung seinerseits zur Erbringung einer derartigen Leistung verwendet. Legt der Leistungsempfänger dem leistenden Unternehmer eine im Zeitpunkt der Ausführung einer Bauleistung gültige Freistellungsbescheinigung des Finanzamtes ausdrücklich für umsatzsteuerliche Zwecke für diesen Umsatz vor, gilt diese als Indiz dafür, dass der Leistungsempfänger die an ihn erbrachte Leistung seinerseits für eine Bauleistung verwendet.

Anmerkung: Diese Regelungen sind ab sofort anzuwenden. Grundsätzlich empfiehlt es sich bei jeder Bauleistung die Versicherung des Leistungsempfängers einzuholen, dass die Leistung als Bauleistung weiterverwendet wird und sich auch für diese Leistungen jeweils eine entsprechende Freistellungsbescheinigung vorlegen zu lassen.