Aktuelle Mandanteninformationen

Die Mandanteninformation 4. Quartal 2014

Mietrecht


Instandhaltungs- und Schadensersatzpflichten der Wohnungseigentümer

Auch ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 17.10.2014.

Unter dieser Voraussetzung ist auch für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. Verzögern die übrigen Wohnungseigentümer schuldhaft die Beschlussfassung über eine solche Maßnahme, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.

In dem zugrunde liegenden Fall aus der Praxis bestand die Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst aus 2 Einheiten im Erd- und Dachgeschoss eines Hauses. Der Keller wurde nachträglich ausgebaut und so entstand seit einer Teilungserklärung aus dem Jahre 1996 eine dritte Sondereigentumseinheit. Sämtliche Wohneinheiten wurden später veräußert. Der neue Eigentümer der Kellerwohnung kaufte diese im Jahr 2002 unter Ausschluss der Sachmängelhaftung zu einem Kaufpreis von 85.000 €. Die Wohnung weist seit dem Jahr 2008 einen Feuchtigkeitsschaden auf und ist inzwischen unbewohnbar. Ursache hierfür sind in erster Linie Planungsfehler bei dem Umbau der Keller- in Wohnräume und damit verbundene Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen. Der Eigentümer verlangte die anteilige Aufbringung der Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung durch die Wohnungseigentümer und (zu diesem Zweck) der Bildung einer Sonderumlage von rund 54.500 € zuzustimmen sowie Zahlung von Schadensersatz aufgrund der verzögerten Renovierung der Kellergeschosswohnung.

Die BGH-Richter entschieden, dass der Eigentümer der Kellerwohnung sowohl die Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung als auch zur Bildung der Sonderumlage verlangen kann. Jeder Wohnungseigentümer kann die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beanspruchen. Allerdings haben die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum; sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen. Anders liegt es aber dann, wenn - wie hier - die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist.

Anmerkung: Eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer kommt für solche Schäden an dem Sondereigentum in Betracht, die dadurch entstehen, dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen unterbleibt. Eine Haftung kann die Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

Kabinett beschließt Mietpreisbremse

Das Bundeskabinett hat am 1.10.2014 den Gesetzentwurf zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) beschlossen. Hier die wichtigsten Inhalte:
  • Mieten werden bei einer Wiedervermietung in Zukunft in den von den Ländern ausgewiesenen Gebieten die ortsübliche Vergleichsmiete nur noch höchstens um 10 % übersteigen dürfen.

  • Künftig muss der den Makler bezahlen, der ihn auch beauftragt hat und in dessen Interesse der Makler tätig geworden ist.

  • Ausgenommen von der Mietpreisbremse werden Neubauten sowie die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

  • Die Länder erhalten - ab Inkrafttreten - für 5 Jahre die Möglichkeit, die Gebiete festzulegen, in denen die Mietpreisbremse gelten soll.

Die Regelungen zur Mietpreisbremse und zum Bestellerprinzip sollen in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten.

Änderung bei der Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers bei Bauleistungen

Nach dem Umsatzsteuergesetz ist der Leistungsempfänger für Werklieferungen und sonstige Leistungen, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken dienen (Bauleistungen) - mit Ausnahme von Planungs- und Überwachungsleistungen - Steuerschuldner der Umsatzsteuer. Dabei muss er selbst Unternehmer sein und derartige Bauleistungen erbringen. Hierzu gehören auch die Leistungen eines Bauträgers (Unternehmer, der eigene Grundstücke zum Verkauf bebaut), soweit sie als Werklieferungen erbracht worden sind.

Nach Auffassung der Finanzverwaltung und aufgrund der Neuregelungen durch das sog. "Kroatiengesetz" ergibt sich daher für die Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers Folgendes:

Regelung bis 14.2.2014: Der Leistungsempfänger muss Bauleistungen nachhaltig erbringen. Das gilt dann, wenn der Unternehmer mindestens 10 % seines Weltumsatzes als Bauleistungen erbracht hat. Außerdem war es unbeachtlich, für welche Zwecke der Leistungsempfänger die bezogene Bauleistung konkret verwendete.

Regelung ab 15.2.2014: Der Bundesfinanzhof entschied mit Urteil vom 22.8.2013, dass die Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers nur in Betracht kommt, wenn der er die an ihn erbrachte Leistung selbst für eine (steuerpflichtige) Bauleistung weiterverwendet. Da der Leistungsempfänger im Streitfall - ein Bauträger - die empfangene Bauleistung nicht selbst zur Erbringung einer Bauleistung verwendet hat, kam die Übertragung der Steuerschuldnerschaft nicht in Betracht. Grundsätzlich empfahl es sich hier deshalb, sich eine Freistellungsbescheinigung vom Leistungsempfänger und bei jeder Bauleistung die Versicherung von diesem einzuholen, dass die Leistung als Bauleistung weiterverwendet wird.

Regelung ab 1.10.2014: In der Praxis ist es für den leistenden Unternehmer nicht immer erkennbar, ob ein Unternehmer, an den Bauleistungen erbracht werden, tatsächlich ein Unternehmer ist, der auch solche Leistungen erbringt. Noch weniger kann der leistende Unternehmer wissen, ob der Leistungsempfänger die bezogene Bauleistung selbst für eine steuerpflichtige Bauleistung verwendet. Die Folge: häufige und ungewollte Fehleinschätzungen und damit verbunden fehlerhafte Rechnungen und ggf. Risiken der Umsatzbesteuerung bzw. beim Vorsteuerabzug.

Im Gesetz zur Anpassung des nationalen Steuerrechts an den Beitritt Kroatiens zur EU und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften wurde nunmehr eindeutig darauf abgestellt, dass der Leistungsempfänger Steuerschuldner für eine an ihn erbrachte Bauleistung ist, wenn er selbst nachhaltig Bauleistungen ausführt. Darunter fallen auch Bauträger, wenn diese mehr als 10 % ihres Weltumsatzes als eigene Bauleistungen erbringen.

Um dem leistenden Unternehmer den Nachweis zu erleichtern, dass sein Leistungsempfänger nachhaltig tätig wird, sieht das Gesetz vor, dass die zuständige Finanzbehörde dem Leistungsempfänger eine auf 3 Jahre befristete "besondere" - von der Freistellungsbescheinigung nach § 48 b EStG unabhängige - Bescheinigung (USt 1 TG) ausstellt, aus der sich die nachhaltige Tätigkeit des Unternehmers ergibt. Bei Verwendung der Bescheinigung geht die Steuerschuldnerschaft auch dann über, wenn die Voraussetzungen nicht vorgelegen haben. Gleichzeitig wird gesetzlich klargestellt, dass der Leistungsempfänger auch dann Steuerschuldner ist, wenn er die an ihn im Einzelfall erbrachte Dienstleistung nicht zur Ausführung einer Bauleistung verwendet.

Anmerkung: Jedem Bauleistenden wird hiermit empfohlen sich eine erforderliche Bescheinigung (Vordruckmuster USt 1 TG) vom Finanzamt zu besorgen.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienverkauf keine Werbungskosten

Schuldzinsen, die mit Einkünften in einem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, zählen zu den Werbungskosten. Der Begriff der Schuldzinsen umfasst auch eine zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese ist Nutzungsentgelt für das auf die verkürzte Laufzeit in Anspruch genommene Fremdkapital.

Löst ein Steuerpflichtiger seine Darlehensschuld vorzeitig ab, um sein bisher vermietetes Objekt lastenfrei übereignen zu können, kann er die dafür an den Darlehensgeber zu entrichtende Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Es fehlt insoweit an einem wirtschaftlichen Zusammenhang (sog. Veranlassungszusammenhang) mit steuerbaren Einkünften. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) am 11.2.2014 entschieden.

Zwar beruht eine Vorfälligkeitsentschädigung auf dem ursprünglichen Darlehen, das mit Blick auf die Finanzierung der Anschaffungskosten einer fremdvermieteten Immobilie aufgenommen wurde. Jedoch ist das für die Annahme eines Veranlassungszusammenhangs maßgebliche "auslösende Moment" nicht der seinerzeitige Abschluss des Darlehensvertrags, sondern gerade dessen vorzeitige Ablösung. Diese mit der Darlehensgläubigerin vereinbarte Vertragsanpassung wurde aber nur vorgenommen, weil sie sich zur lastenfreien Veräußerung des Grundstücks verpflichtete.

Dementsprechend besteht kein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der vormaligen Vermietung der Immobilie, sondern zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der Veräußerung der Immobilie.


Anmerkung: Der BFH betont, dass seine aktuelle Rechtsprechung zum Abzug nachträglicher Schuldzinsen an diesem Ergebnis nichts zu ändern vermochte (siehe hierzu auch den Beitrag Nr. 2, Juli 2014). Die Steuerpflichtige konnte in dem entschiedenen Fall die im Veräußerungszeitpunkt noch bestehenden Darlehensverbindlichkeiten vollständig durch den aus der Veräußerung der Immobilie erzielten Erlös tilgen.

Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden

Mit Urteil vom 7.5.2014 bestätigt der Bundesfinanzhof (BFH) seine bisherige Rechtsprechung, wonach sich bei der Errichtung eines gemischt - also sowohl privat als auch betrieblich - genutzten Gebäudes die Vorsteueraufteilung im Regelfall nach dem objektbezogenen Flächenschlüssel richtet.

Die Vorsteuerbeträge sind jedoch dann nach dem (objektbezogenen) Umsatzschlüssel aufzuteilen, wenn erhebliche Unterschiede in der Ausstattung der verschiedenen Zwecken dienenden Räume bestehen.


Da der Flächenschlüssel in der Regel eine präzisere Bestimmung des Pro-rata-Satzes ermöglicht, schließt er sowohl den gesamtunternehmensbezogenen wie auch den objektbezogenen Umsatzschlüssel aus. Der Flächenschlüssel findet aber nach Auffassung des BFH dann keine Anwendung, wenn die Ausstattung der Räumlichkeiten (Höhe der Räume, Dicke der Wände, Innenausstattung) erhebliche Unterschiede aufweist. In solchen Fällen ist die Vorsteueraufteilung anhand des objektbezogenen Umsatzschlüssels vorzunehmen.