Aktuelle Mandanteninformationen

Die Mandanteninformation 1. Quartal 2015

Mietrecht


Antrag auf Grundsteuererlass bis 31.3.2015 stellen

Vermieter können bis zum 31.3.2015 (Ausschlussfrist) einen Antrag auf Grundsteuererlass bei der zuständigen Behörde für 2014 stellen, wenn sie einen starken Rückgang ihrer Mieteinnahmen im Vorjahr zu verzeichnen haben. Ursachen können z. B. Brand- oder Hochwasserschäden, Zahlungsunfähigkeit des Mieters oder Schäden durch Mietnomadentum sein. Keine Aussicht auf Erlass besteht, wenn der Vermieter die Ertragsminderung zu vertreten hat, z. B. weil er dem Mieter im Erlasszeitraum gekündigt hat oder wenn notwendige Renovierungsarbeiten nicht (rechtzeitig) durchgeführt wurden.

Maßstab für die Ermittlung der Ertragsminderung ist die geschätzte übliche Jahresrohmiete. Bei einem Ausfall von mehr als 50 % der Mieteinnahmen wird die Grundsteuer nach den derzeitigen Bestimmungen in Höhe von 25 % erlassen. Entfällt der Mietertrag vollständig, halbiert sich die Grundsteuer.

Entgangener Gewinn als Schaden des Mieters bei Vereitelung seines Vorkaufsrechts

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich am 21.1.2015 in einer Entscheidung mit der Frage zu befassen, ob ein Mieter wegen der Vereitelung seines gesetzlichen Vorkaufsrechts auch Schadensersatz in Höhe des ihm entgangenen Gewinns verlangen kann.

Im entschiedenen Fall verkaufte ein Hausbesitzer im Jahre 2011 sämtliche Wohnungen eines Mehrfamilienhauses zu einem Preis von ca. 1,3 Mill. €. Eine seit 1992 in einer der Wohnungen lebende Mieterin wurde nicht vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet noch auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen. Im Jahr 2012 bot ihr dann der neue Eigentümer die von ihr bewohnte Wohnung zum Preis von ca. 266.000 € zum Kauf an. Sie macht geltend, der Vorbesitzer habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung, die einen Verkehrswert von ca. 266.000 € aufweise, zu einem Kaufpreis von (nur) ca.186.000 € (auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Gesamtkaufpreis) erwerben und dadurch einen Gewinn von ca. 80.000 € erzielen können.

Die Richter des BGH kamen zu dem Entschluss, dass einem Mieter ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis als Erfüllungsschaden zustehen kann. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn er infolge einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflichten vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt und aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht.

In ihrer Begründung führten die Richter aus, dass die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls und die Belehrung über die Vorkaufsberechtigung den Mieter in die Lage versetzen sollen, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit einen Anspruch auf Übereignung der Wohnung zu begründen. Erhält der Mieter diese Informationen erst zu einem Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag mit dem Drittkäufer schon abgewickelt worden ist, steht zu vermuten, dass der Vermieter die nicht mehr in seinem Eigentum stehende Wohnung nicht an den Mieter übereignen kann. In einem solchen Fall ist vom Mieter nicht zu verlangen, dass er zunächst das Vorkaufsrecht ausübt, um hierdurch einen Kaufvertrag mit dem Vermieter zustande zu bringen, den dieser von vornherein nicht erfüllen kann. Vielmehr kann der Mieter dann unmittelbar Ersatz des Erfüllungsschadens - hier entgangener Gewinn - begehren, der ihm bei Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden wäre.

Grundsteuer: Einheitsbewertung des Grundvermögens nach Auffassung des Bundesfinanzhofs verfassungswidrig

Sog. "Einheitswerte" sind neben den Steuermesszahlen und den von den Gemeinden festgelegten Hebesätzen Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer. Maßgebend für die Feststellung der Einheitswerte sind in den alten Bundesländern und West-Berlin die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964, in den neuen Bundesländern 1.1.1935.

Der Bundesfinanzhof (BFH) ist der Ansicht, dass die Maßgeblichkeit dieser veralteten Wertverhältnisse seit dem Feststellungszeitpunkt 1.1.2009 wegen des 45 Jahre zurückliegenden Hauptfeststellungszeitpunkts nicht mehr mit den verfassungsrechtlichen Anforderungen an eine gleichheitsgerechte Ausgestaltung des Steuerrechts vereinbar ist. Dabei muss nicht das Niveau der Grundsteuer angehoben werden, weil es insgesamt zu niedrig ist; vielmehr müssen die einzelnen wirtschaftlichen Einheiten innerhalb der jeweiligen Gemeinde im Verhältnis zueinander realitätsgerecht bewertet werden.

Es obliegt nunmehr dem Bundesverfassungsgericht, über die Vorlagefrage zu entscheiden. Der Vorlagebeschluss steht als solcher dem Erlass von Einheitswertbescheiden, Grundsteuermessbescheiden und Grundsteuerbescheiden sowie der Beitreibung von Grundsteuer nicht entgegen. Die entsprechenden Bescheide werden jedoch für vorläufig zu erklären sein - so der BFH.

Zahlungsanspruch des Mieters für Schönheitsreparaturen

Mit der Auslegung einer Klausel, die dem Mieter einen Zahlungsanspruch für selbst ausgeführte Schönheitsreparaturen gewährt, hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) am 3.12.2014 zu beschäftigen. In dem entschiedenen Fall enthielt der Mietvertrag u. a. folgende Klauseln:

1. "Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen.
2. Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der Berechnungsverordnung § 28 (4) vorgesehenen Kostenansätze.
3. Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist."

In einer Zusatzvereinbarung ist bestimmt: "In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertrages wird hiermit vereinbart, dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat. Als Abrechnungsmodus wird eine Zeitspanne von 5 Jahren angesetzt."

Anfang 2012 informierte der Vermieter den Mieter darüber, dass er die Schönheitsreparaturen künftig selbst ausführen werde. Der Mieter lehnte dies ab und kündigte an, die Wohnung nach Ablauf von mindestens 5 Jahren seit den letzten Schönheitsreparaturen selbst zu renovieren. Im Mai 2012 teilte er mit, die Wohnung sei jetzt renoviert, und verlangte - entsprechend den Berechnungsvorgaben in der Zusatzvereinbarung - die Zahlung von ca. 2.400 €. Der Mieter behauptete, es habe Renovierungsbedarf bestanden und es seien alle Wände, Decken, Türen und Heizkörper fachgerecht gestrichen worden.

Der BGH entschied dazu, dass der Zahlungsanspruch, in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung, eine Zustimmung des Vermieters zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nicht voraussetzt. Es ist lediglich erforderlich, dass der Mieter fällige Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht vorgenommen hat. Dem Zahlungsanspruch steht daher nicht entgegen, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführen wollte und dies auch mitgeteilt hatte. Für diese Auslegung der Klausel spricht sowohl der Wortlaut der Klausel als auch eine Abwägung der berechtigten beiderseitigen Interessen.

Warmwasserkosten bei hohem Wohnungsleerstand

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 10.12.2014 entschiedenen Fall waren in einem 28-Familien-Haus nur noch wenige Wohnungen vermietet. Dieser erhebliche Wohnungsleerstand hatte zur Folge, dass die für eine große Leistung und viele Wohnungen ausgelegte Heizungs- und Warmwasseranlage gemessen an dem geringen Verbrauch der wenigen verbliebenen Mieter nicht mehr kostengünstig arbeitete. Die angefallenen Warmwasserkosten wurden zu 50 % nach Wohnflächenanteilen und zu 50 % nach dem Verbrauch berechnet. Von dem errechneten Verbrauchskostenanteil stellte der Vermieter jedoch nur 50 % in Rechnung. Der Mieter war jedoch der Ansicht, dass die Warmwasserkosten aufgrund des hohen Leerstandes nicht nach Verbrauch, sondern ausschließlich nach der Wohnfläche umgelegt werden dürfen.

Die Richter des BGH entschieden, dass die vom Vermieter vorgenommene Berechnung aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist. Auch bei hohen Leerständen bleibt es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung, wonach die Kosten zu mindestens 50 % nach Verbrauch umzulegen sind.