Aktuelle Mandanteninformationen

Die Mandanteninformation 3. Quartal 2015

Mietrecht


Schmerzensgeld für ausrutschenden Mieter

In einem vom Oberlandesgericht Düsseldorf am 7.11.2014 entschiedenen Fall wurde in einem Mietshaus der Keller und das Treppenhaus feucht gewischt. Ein Mieter ging in den Keller und rutschte dort auf dem feuchten Fußboden aus. Er sah darin eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht und forderte vom Vermieter Schadensersatz und Schmerzensgeld.

Die Richter verneinten diesen Anspruch, da ein Mieter immer mit einer Befeuchtung des Bodens rechnen muss. Sowohl mit einer planmäßigen Befeuchtung des Bodens durch Reinigungsmaßnahmen als mit einer unplanmäßigen durch andere Nutzer (z. B. nasse Schuhe, abtropfende Regenschirme) hat ein Mieter zu rechnen. Darauf muss er sich einstellen und auf etwaige Gefahrenquellen achten. Er kann nicht darauf vertrauen, dass der Boden nach jedem Wischvorgang sofort getrocknet oder eine nasse Fläche mit einem Warnschild versehen wird.

Betriebskostenabrechnung - Schätzung von Verbrauchswerten

Für die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 12.11.2014.

Diesem Urteil lag der folgende Sachverhalt zugrunde: Laut Mietvertrag war ein Mieter zu monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen verpflichtet. Er errechnete für den Zeitraum 1.8.2010 bis 31.7.2011 ein Betriebskostenguthaben zu seinen Gunsten in Höhe von ca. 490 €, dessen Rückzahlung er von seinem Vermieter verlangte. Der Vermieter rechnete über die den genannten Zeitraum betreffenden Betriebskosten seinerseits am 12.7.2012 ab. Diese Abrechnung weist einen Saldo zu seinen Gunsten in Höhe von ca. 1.050 € aus, dessen Ausgleich er von dem Mieter verlangt. Der Mieter ist der Auffassung, dass die Abrechnung nicht den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung entspricht, weil er nicht in der Lage sei, die Abrechnung auf ihre Richtigkeit zu überprüfen.

Der BGH führte in seiner Begründung aus, dass für die Beurteilung, ob die Abrechnung den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung entspricht, unerheblich ist, dass die angegebenen Verbrauchswerte auf Schätzungen beruhten.

Modernisierungskosten für ein Badezimmer anteilig beim Arbeitszimmer absetzbar

Aufwendungen für die Modernisierung des Badezimmers gehören nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Münster (FG) vom 18.3.2015 anteilig zu den Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer, wenn sie wesentlich sind und den Wert des gesamten Wohnhauses erhöhen. Das häusliche Arbeitszimmer war im Urteilsfall Teil des Betriebsvermögens.

Nach Auffassung des FG sind die Renovierungs- bzw. Modernisierungskosten anteilig - im entschiedenen Fall zu 8 % - dem Arbeitszimmer des Steuerpflichtigen zuzurechnen. Durch die Modernisierung des Badezimmers wurde derart in die Gebäudesubstanz eingegriffen, dass der Umbau den Wert des gesamten Wohnhauses erhöht. Der anteilige Betriebsausgabenabzug ist zudem geboten, um Wertungswidersprüche zu vermeiden. Bei einer späteren Entnahme aus dem Betriebsvermögen würde ein Anteil von 8 % des Gebäudewertes als zu versteuernder Entnahmewert angesetzt.

Die vorgenommene Modernisierung des Badezimmers erhöhe dauerhaft den Gebäudewert und damit auch den Entnahmewert. Außerdem müssten Wertungswidersprüche im Vergleich mit anschaffungsnahen Herstellungskosten vermieden werden. Hätten die Steuerpflichtigen die Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der ersten 3 Jahre nach der Anschaffung des Wohnhauses durchgeführt, wären die Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten über die Gebäudeabschreibung anteilig als Aufwendungen des Arbeitszimmers zu berücksichtigen gewesen.

Anmerkung: Aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfrage hat das FG die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen (BFH-Az VIII R 16/15).

Einbau von Rauchmeldern durch den Vermieter trotz Selbstausstattung durch den Mieter

In zwei vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fällen ging es um die Frage, ob der Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden muss, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit von ihm ausgewählten Meldern ausgestattet hat.

In beiden Fällen kam der BGH zu dem Entschluss, dass die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen bauliche Veränderungen sind, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führen und deshalb von den Mietern zu dulden sind. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand" liegt, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmelder erreicht ist.

Darüber hinaus ergibt sich die Duldungspflicht der Mieter auch daraus, dass das Gesetz dem Vermieter den Einbau von Rauchmeldern auferlegt und der Einbau somit aufgrund von Umständen durchzuführen ist, die er nicht zu vertreten hat.

Nutzungsuntersagung als Ferienwohnung in allgemeinen Wohngebieten

Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Mecklenburg-Vorpommern hat in mehreren Entscheidungen über die Rechtmäßigkeit der Anordnung der sofortigen Vollziehung von Nutzungsuntersagungen entschieden, durch die den Eigentümern von Wohnungen in Gemeinden an der Ostseeküste die Vermietung als Ferienwohnungen untersagt wurde.

So entschieden die OVG-Richter, dass die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung in einem Gebiet, das in einem Bebauungsplan als allgemeines Wohngebiet festgesetzt worden ist, rechtswidrig ist. Eine Nutzung als Ferienwohnung ist in einem solchen Gebiet weder allgemein noch ausnahmsweise zugelassen. Ob die Gemeinde bei der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes die Vorstellung hatte, rechtlich sei eine Ferienwohnungsnutzung in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig, ist unerheblich.

Rechtlich spielt es auch keine Rolle, wenn die Eigentümer einer rechtswidrig genutzten Ferienwohnung Kurabgabe an die Gemeinde zahlen oder die Gemeinde oder der Landkreis Kenntnis von dieser Art der Nutzung hat.

Eine vom Landkreis ausgesprochene Erklärung, die rechtswidrige Nutzung zu dulden, lag in den vom OVG entschiedenen Fällen nicht vor. Stellt die zuständige Bauaufsichtsbehörde, in den entschiedenen Verfahren der Landkreis, die rechtswidrige Nutzung fest, ist bei Fehlen einer die Ferienwohnnutzung legitimierenden Baugenehmigung in der Regel die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung rechtmäßig.