Aktuelle Mandanteninformationen

Die Mandanteninformation 4. Quartal 2015

Mietrecht


Haushaltsnahe Dienstleistungen: Steuerliche Begünstigung für Schornsteinfegerleistungen und Betreuung eines Haustieres

Steuerpflichtige können für die Inanspruchnahme von haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen und Dienstleistungen sowie Handwerkerleistungen - unter weiteren Voraussetzungen - steuerliche Vergünstigungen in Anspruch nehmen. Dazu gehören:
Kosten für:
Gesamtansatz
maximal
Ersparnis
maximal

haushaltsnahe Minijobs mit Haushaltsscheckverfahren (20 % von höchstens)
2.550 €
510 €
Sozialversicherungspflichtige Beschäftigungsver-hältnisse, haushaltsnahe Dienstleistungen, Pflege- und Betreuungsleistungen, mit einer Hilfe im Haushalt vergleichbare Aufwendungen bei Unterbringung im Heim (20 % von höchstens)
20.000 €
4.000 €
Handwerkerleistungen (20 % der Arbeitsleistung von höchstens)
6.000 €
1.200 €
Gesamt:
28.550 €
5.710 €

Dabei erfolgt der Abzug der Kosten direkt von der Steuer; d. h. die Aufwendungen mindern direkt die Einkommensteuerschuld und nicht (nur) das zu versteuernde Einkommen.

Betreuung eines Haustieres: Mit Urteil vom 3.9.2015 hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass die Versorgung und Betreuung eines im Haushalt des Steuerpflichtigen aufgenommenen Haustieres - im entschiedenen Fall einer Hauskatze - als haushaltsnahe Dienstleistung begünstigt sein kann.

Schornsteinfegerleistungen: Mit Schreiben vom 10.1.2014 teilte die Finanzverwaltung mit, dass sie Aufwendungen für Mess- oder Überprüfungsarbeiten einschließlich der Feuerstättenschau sowie andere technische Prüfdienste, die von Schornsteinfegern erbracht werden, nicht als haushaltsnahe Dienstleistungen anerkennen will.

Nunmehr macht sie aufgrund eines anders lautenden Urteils des BFH einen Rückzieher und gewährt die Inanspruchnahme einer Steuerermäßigung für Schornsteinfegerleistungen wieder in vollem Umfang - sowohl für Aufwendungen für Mess- oder Überprüfarbeiten einschließlich der Feuerstättenschau als auch für Aufwendungen für Reinigungs- und Kehrarbeiten sowie sonstige Handwerkerleistungen.

Eigennutzung - Kündigung des Mietverhältnisses

Ein - auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter - Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht.

Dieser Bundesgerichtshofsentscheidung vom 23.9.2015 lag der folgende Sachverhalt zugrunde: Die Vermieterin - im Seniorenalter - ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses mit 15 Wohnungen. Mit Vertrag vom 28.1.1987 vermietete sie einem Mieter eine Dreizimmerwohnung im dritten Obergeschoss sowie mit weiterem Vertrag vom 18.3.1988 zusätzlich eine 21 qm große separate Mansardenwohnung, in der mittlerweile der erwachsene Sohn des Mieters wohnt. In dem Mietvertrag über die Mansarde ist u. a. vereinbart: "Das Mietverhältnis ist seitens der Vermieterin nur gleichzeitig mit dem Mietverhältnis für die Wohnung im 3. OG links kündbar, wobei sich die Kündigungsfrist nach dem älteren Mietverhältnis richtet." Beide Mietverträge wurden durch die Vermieterin mit Schreiben vom 28.3.2012 zum 30.6.2013 gekündigt. Zur Begründung ist im Kündigungsschreiben ausgeführt, dass die Vermieterin in die Wohnung in der dritten Etage selbst einziehen wolle und die Mansarde - nach einem geplanten Umbau - als Teil einer für die Tochter vorgesehenen Maisonettewohnung benötigt würde.

Bereits das Amtsgericht hatte Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Umzugswunsches der Seniorin. Diese wurden damit begründet, dass sie bei ihrer persönlichen Anhörung den Eigenbedarf nur "zaghaft" vorbrachte. Ferner konnte sie auch nicht angeben, dass sie sich überhaupt Gedanken darüber gemacht hatte, warum sie von mehreren Dreizimmerwohnungen in dem Anwesen die Wohnung der betroffenen Mieter als ihre künftige Wohnung auswählte. Daraus ergaben sich Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches. Denn die Annahme, dass sich ein Vermieter, der - wie hier - Eigentümer eines Hauses mit 15 Wohnungen ist und bisher in einem Einfamilienhaus wohnt, sich vor einem Umzug im Seniorenalter nicht im Einzelnen überlegt, welche Anforderungen er an den neuen Lebensmittelpunkt stellt und welche der ihm gehörenden Wohnungen nach Größe, Lage und Zuschnitt für seine eigenen Zwecke am besten geeignet ist, ist lebensfremd. Die Richter kamen zu dem Entschluss, dass die Kündigung unwirksam ist. Hier war der Nutzungswunsch zu vage und zu unbestimmt.

Haftung des Grundstückverkäufers für Falschangaben des Maklers

In der Praxis übernehmen Makler häufig die Verkaufsgespräche bei einem Immobiliengeschäft. Dabei ist zu beachten, dass u. U. auch der Verkäufer für Falschaussagen des Maklers haften kann. So ist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch eine Zurechnung des Verhaltens eines Maklers möglich, wenn er mit Wissen und Wollen des Verkäufers als sein Repräsentant auftrat und im Rahmen der Erfüllung von Aufgaben tätig wurde, die typischerweise dem Verkäufer obliegen.

In einem vor dem Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall wurde ein Einfamilienhaus zu einem Preis von 190.000 € verkauft. In dem Kaufvertrag ist die Haftung für Mängel ausgeschlossen. Hiervon unberührt ist die Haftung wegen Vorsatz oder Arglist.

Die Verkäufer haben das Haus selbst bewohnt. In dem Exposé, das dem Käufer von der Maklerin überlassen wurde, heißt es: "Das ehemalige Austragshaus von 1868 wurde seit 1986 liebevoll renoviert, u. a.: (…) komplette fachmännische Trockenlegung des gesamten Hauses (…)"

Bei der Renovierung des Hauses stellten die Käufer Feuchtigkeit an einigen Wänden sowie Schimmelbefall in Räumen des Obergeschosses fest. Die Käufer verlangten den Ersatz entstandener Aufwendungen in Höhe von ca. 17.800 € und die Feststellung der Ersatzpflicht des Verkäufers für sämtliche weiter entstandene oder noch entstehende Schäden sowie die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten.

In dem Verfahren stellte sich heraus, dass die im Exposé angegebene Zusicherung der kompletten fachmännischen Trocknung falsch war. Für diese Falschangabe haftet der Verkäufer. Dieser wiederum erklärte, dass vor Kaufvertragsschluss die falsche Zusicherung der Trockenlegung richtiggestellt wurde.

Die BGH führte in seiner Entscheidung vom 22.7.2015 aus, dass die Vorinstanz prüfen muss, ob der Verkäufer selbst vorsätzlich handelte, indem er etwa dem Makler gegenüber falsche Angaben machte, oder ob der Makler vorsätzlich eine falsche Erklärung über den Umfang der Trockenlegung abgegeben hatte und sich der Verkäufer dies zurechnen lassen musste.

Rechtmäßigkeit der Kappungsgrenzen-Verordnung bei Vermietung

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Bei Erhöhungen nach der o. g. Regelung darf sich die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz beträgt 15 %, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 5 Jahren zu bestimmen.

Die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung setzte die Kappungsgrenze für das gesamte Stadtgebiet herab. Dagegen klagte ein Vermieter mit Mietwohnungen in Berlin-Wedding. Er hält die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung insbesondere deswegen für unwirksam, weil diese die Kappungsgrenze für das gesamte Stadtgebiet Berlins herabsetzt, obwohl nicht in allen Stadtteilen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Der Bundesgerichtshof kam in seiner Entscheidung vom 4.11.2015 zu dem Entschluss, dass die Kappungsgrenzen-Verordnung auf einer verfassungsmäßigen Ermächtigungsgrundlage beruht, den gesetzlichen Rahmen nicht überschreitet und den verfassungsrechtlichen Anforderungen genügt. Insbesondere verstößt sie nicht gegen die im Grundgesetz verbürgte Eigentumsgarantie.

Schmerzensgeld für ausrutschenden Mieter

In einem vom Oberlandesgericht Düsseldorf am 7.11.2014 entschiedenen Fall wurde in einem Mietshaus der Keller und das Treppenhaus feucht gewischt. Ein Mieter ging in den Keller und rutschte dort auf dem feuchten Fußboden aus. Er sah darin eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht und forderte vom Vermieter Schadensersatz und Schmerzensgeld.

Die Richter verneinten diesen Anspruch, da ein Mieter immer mit einer Befeuchtung des Bodens rechnen muss. Sowohl mit einer planmäßigen Befeuchtung des Bodens durch Reinigungsmaßnahmen als mit einer unplanmäßigen durch andere Nutzer (z. B. nasse Schuhe, abtropfende Regenschirme) hat ein Mieter zu rechnen. Darauf muss er sich einstellen und auf etwaige Gefahrenquellen achten. Er kann nicht darauf vertrauen, dass der Boden nach jedem Wischvorgang sofort getrocknet oder eine nasse Fläche mit einem Warnschild versehen wird.

Betriebskostenabrechnung - Schätzung von Verbrauchswerten

Für die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 12.11.2014.

Diesem Urteil lag der folgende Sachverhalt zugrunde: Laut Mietvertrag war ein Mieter zu monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen verpflichtet. Er errechnete für den Zeitraum 1.8.2010 bis 31.7.2011 ein Betriebskostenguthaben zu seinen Gunsten in Höhe von ca. 490 €, dessen Rückzahlung er von seinem Vermieter verlangte. Der Vermieter rechnete über die den genannten Zeitraum betreffenden Betriebskosten seinerseits am 12.7.2012 ab. Diese Abrechnung weist einen Saldo zu seinen Gunsten in Höhe von ca. 1.050 € aus, dessen Ausgleich er von dem Mieter verlangt. Der Mieter ist der Auffassung, dass die Abrechnung nicht den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung entspricht, weil er nicht in der Lage sei, die Abrechnung auf ihre Richtigkeit zu überprüfen.

Der BGH führte in seiner Begründung aus, dass für die Beurteilung, ob die Abrechnung den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung entspricht, unerheblich ist, dass die angegebenen Verbrauchswerte auf Schätzungen beruhten.