Aktuelle Mandanteninformationen

Die Mandanteninformation 1. Quartal 2016

Mietrecht


Abrechnung der Mietnebenkosten - Lockerung der Anforderungen

Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Dabei hat der BGH die bei der Abrechnung von Betriebskosten bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig aufzunehmenden Mindestangaben in zahlreichen Entscheidungen wie folgt umschrieben: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

Allerdings hat das Gericht die Notwendigkeit, "Gesamtkosten" jeder Abrechnungsposition anzugeben, bisher nicht strikt darauf beschränkt, dass nur die jeweiligen (Gesamt-)Kosten angegeben werden müssen, die in der Abrechnungseinheit nach der Abrechnung auf die Wohnungsmieter umgelegt werden. Vielmehr hat es vom Vermieter in einigen Sonderfällen verlangt, auch darüber hinausgehende Kosten anzugeben sowie den Rechenschritt zu erläutern, mit dem die letztlich umgelegten Gesamtkosten der Abrechnungseinheit erst ermittelt worden sind.

Zwischenzeitlich hat der BGH mehrfach betont, dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind. Ebenso gehört es nicht zu den Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung, diejenigen Zwischenschritte offen zu legen, mit denen der Vermieter aus kalenderjahresübergreifenden Abrechnungen eines Versorgers die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten ermittelt.

So haben die Richter des BGH nunmehr entschieden, dass es zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten" genügt, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat. Einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht.

Kostenerstattung bei eigenmächtiger Instandsetzung durch einen Wohnungseigentümer

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Die entstandenen Kosten kann er von den übrigen Wohnungseigentümern zurückverlangen.

In einem Fall aus der Praxis hatte eine Wohnungsanlage einen erheblichen Sanierungsstau, als die Souterrainwohnung gekauft wurde. Auf der Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich einen von einem Architektenbüro vorgelegten Plan zur Sanierung der Anlage, jedoch mit einer Modifikation. Die dort vorgesehene Sanierung der Kellersohle sollte zunächst zurückgestellt werden. Es sollte abgewartet werden, ob die Durchfeuchtung der Kellerwände auch ohne diese Maßnahme zu beheben sei. Der Käufer der Souterrainwohnung ließ die Kellersohle seiner Wohnung nach dem Erwerb mit einem Kostenaufwand von ca. 14.000 € sanieren. Er verlangte Ersatz, was die Wohnungseigentümer auf ihrer Versammlung ablehnten.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 25.9.2015 besteht hier kein Anspruch auf Erstattung der Kosten. Die Wohnungseigentümer haben sich mit dem Sanierungsbedarf befasst und beschlossen, die Sohle zunächst nicht zu sanieren, sondern abzuwarten, ob sich die Feuchtigkeitserscheinungen auch ohne eine solche Maßnahme zurückbilden. Der Eigentümer hat eine Änderung dieses Beschlusses mit Blick auf die fortdauernde Feuchtigkeit der Sohle nicht herbeigeführt.

Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus gebilligt

Am 3.2.2016 billigte das Bundeskabinett einen Gesetzentwurf zur Einführung der steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus. Damit soll die Schaffung neuer Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment in ausgewiesenen Fördergebieten steuerlich begünstigt werden.
  • Der Gesetzentwurf sieht dafür die Einführung einer zeitlich befristeten, degressiven Sonderabschreibung für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohngebäude in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt vor, die auch für mittlere und untere Einkommensgruppen bezahlbar sind. Wohnungen mit hohem Standard und Geschäftsräume werden vollständig von der Maßnahme ausgeschlossen.
  • Die Förderung setzt nach dem derzeitigen Gesetzentwurf die Einhaltung einer Baukostenobergrenze von 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche voraus, von der maximal 2.000 € je Quadratmeter Wohnfläche gefördert werden sollen.
  • Die Sonderabschreibung soll im 1. und 2. Jahr 10 % und im 3. Jahr 9 % betragen und neben der normalen linearen AfA möglich sein, sodass sich nach 3 Jahren bereits 35 % der Investition steuermindernd auswirken könnten.
  • Die begünstigten Flächen müssen mindestens 10 Jahre der Vermietung zu Wohnzwecken dienen.
  • Zum Fördergebiet gehören nur Gemeinden mit Mietenstufen IV bis VI, deren Mietenniveau um mindestens 5 % oberhalb des Bundesdurchschnitts liegt. Zusätzlich werden auch Gebiete mit Mietpreisbremse und Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze in das förderfähige Gebiet einbezogen.
  • Die Förderung soll zeitlich auf Baumaßnahmen begrenzt werden, mit denen in den Jahren 2016 bis 2018 begonnen wird. Maßgebend ist der Bauantrag oder die Bauanzeige. Die Sonderabschreibung wird letztmalig im Jahr 2022 möglich sein.
Anmerkung: Der Gesetzentwurf wird voraussichtlich alle parlamentarischen Hürden zügig passieren. Über den Werdegang bzw. die endgültige Verabschiedung halten wir Sie über dieses Informationsschreiben auf dem Laufenden.

EuGH: Zur Umsatzsteueraufteilung bei gemischt genutztem Gebäude

Verwendet der Unternehmer ein Grundstück zum Teil für umsatzsteuerpflichtige und zum Teil für umsatzsteuerfreie Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug ausschließen, so ist der Teil der Vorsteuerbeträge nicht abziehbar, der den zum Ausschluss vom Vorsteuerabzug führenden Umsätzen wirtschaftlich zuzurechnen ist.

Der Unternehmer kann die nicht abziehbaren Teilbeträge im Wege einer sachgerechten Schätzung ermitteln. Eine Ermittlung der Vorsteuerbeträge nach dem Verhältnis der Umsätze ist nach deutschem Recht nur zulässig, wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist. Der Gesetzgeber fordert bei Gebäuden vielmehr eine Aufteilung nach Fläche, weil dies angeblich eine sachgerechtere Aufteilung darstelle. Das bestätigte der Bundesfinanzhof noch mit Urteil vom 22.8.2013.

Diese Regelung aber widerspricht der Auffassung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH). Dieser stellt in einer Rechtssache fest, dass die Befugnis der Mitgliedstaaten zum Erlass einer anderen Methode der Berechnung des Vorsteuerabzugs als des Umsatzschlüssels eingeschränkt ist. Die alternative Berechnungsmethode darf nicht zu einer allgemeinen Methode gemacht werden, die vom Umsatzschlüssel abweicht. Des Weiteren muss die herangezogene alternative Methode eine "präzisere" Bestimmung des Vorsteuerabzugs gewährleisten als die Bestimmung anhand des Umsatzschlüssels.

Anmerkung: Betroffene Steuerpflichtige sollten - wenn für sie der Umsatzschlüssel als Aufteilungsmaßstab vorteilhafter ist - diesen anwenden und sich auf die Entscheidung des EuGH berufen.

Nachforderung von Architektenhonorar nach "Schlussrechnung"

Ein Architekt ist zwar grundsätzlich berechtigt, auch nach einer erteilten Schlussrechnung eine weitergehende Forderung geltend zu machen. Hieran kann er aber nach Treu und Glauben gehindert sein. Die Bindung des Architekten ergibt sich noch nicht aus der Erteilung einer Schlussrechnung allein, sie setzt vielmehr eine umfassende Abwägung der beiderseitigen Interessen voraus.

In seiner Entscheidung vom 19.11.2015 stellt der Bundesgerichtshof fest, dass der Architekt dann an eine Schlussrechnung gebunden ist, wenn der Auftraggeber auf eine abschließende Berechnung des Honorars vertrauen durfte und er sich im berechtigten Vertrauen auf die Endgültigkeit der Schlussrechnung in schutzwürdiger Weise so eingerichtet hat, dass ihm eine Nachforderung nicht mehr zugemutet werden kann.

Allein die Bezahlung der Schlussrechnung ist jedoch keine Maßnahme, mit der sich der Auftraggeber auf die Endgültigkeit der Schlussrechnung einrichtet. Auch der Zeitraum zwischen der Erteilung und dem Ausgleich der Honorarrechnung des Architekten und der erstmaligen Geltendmachung eines weitergehenden Honorars auf der Grundlage der Mindestsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure macht die Zahlung eines Differenzbetrages zwischen einem abgerechneten Pauschalhonorar und den Mindestsätzen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure nicht unzumutbar.

Vermieterbescheinigung/Wohnungsgeberbestätigung nach dem Bundesmeldegesetz

Der Wohnungsgeber ist verpflichtet, bei der An- oder Abmeldung des Mieters mitzuwirken. Hierzu hat er oder eine von ihm beauftragte Person der meldepflichtigen Person den Einzug oder den Auszug schriftlich oder elektronisch innerhalb von 2 Wochen nach Ein- bzw. Auszug zu bestätigen.

Verweigert der Wohnungsgeber die Bestätigung oder erhält die meldepflichtige Person sie aus anderen Gründen nicht rechtzeitig, so muss sie dies der Meldebehörde unverzüglich mitteilen. Die Bestätigung des Wohnungsgebers enthält folgende Daten:
1. Name und Anschrift des Wohnungsgebers,
2. Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugs- oder Auszugsdatum,
3. Anschrift der Wohnung sowie
4. Namen der meldepflichtigen Personen.

Die Meldebehörde kann von dem Eigentümer/Vermieter der Wohnung Auskunft über Personen verlangen, welche bei ihm wohnen oder gewohnt haben. Kommt er seiner Aufgabe nicht nach oder macht er fehlerhafte Angaben in der Vermieterbescheinigung, muss der Mieter dies beim Einwohnermeldeamt melden. Dem Vermieter droht dann ein Bußgeld von bis zu 1.000 €. Mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 € wird geahndet, wenn der Vermieter wissentlich eine falsche Vermieterbescheinigung ausstellt.