Aktuelle Mandanteninformationen

Die Mandanteninformation 2. Quartal 2016

Mietrecht


Doppelte Abschreibung bei Bebauung des Ehegattengrundstücks

Bebaut ein Unternehmer ein betrieblich genutztes Grundstück, das ihm zusammen mit seinem Ehegatten gehört, sind nach Auffassung des Bundesfinanzhofs (BFH) in seiner Entscheidung vom 9.3.2016 Wertsteigerungen der dem Ehegatten gehörenden Grundstückshälfte nicht einkommensteuerpflichtig.

Hieraus können sich erhebliche steuerliche Vorteile im Hinblick auf die Absetzungen für Abnutzung (AfA) ergeben. Übertragen die Ehegatten z. B. später das gemeinsame Grundstück auf ihren Sohn, der den Betrieb des Vaters fortführt, kann für die angefallenen Baukosten die AfA zweimal in Anspruch genommen werden.

Im entschiedenen Fall hatte der Vater schon in den 1960er-Jahren mehrere Betriebsgebäude auf Grundstücken errichtet, die zur Hälfte auch der Mutter gehörten. Er nahm AfA auf seine Baukosten vor. Im Jahr 1993 übertrug er den Betrieb unentgeltlich auf den Sohn. Gleichzeitig übertrugen beide Elternteile die betrieblich genutzten Grundstücke ebenfalls unentgeltlich auf den Nachfolger.

Bei der Übertragung von Wirtschaftsgütern, die dem Vater gehörten, sind die Buchwerte aus den Bilanzen des Vaters fortzuführen. Der Sohn sah in der Schenkung der Gebäudeteile die zivilrechtlich der Mutter gehörten, eine Einlage in seinen Betrieb, die er mit dem aktuellen Teilwert der Gebäudeteile bewertete. Da der Teilwert erheblich höher war als der Restbuchwert des Bilanzpostens, der in den Bilanzen des Vaters verblieben war, eröffnete es die Möglichkeit zur Vornahme erneuter hoher AfA-Beträge auf die von seinem Vater in der Vergangenheit schon nahezu abgeschriebenen Gebäudeteile.

Diese rechtliche Beurteilung bestätigte der BFH nunmehr mit dem Urteil. Dies hat zur Folge, dass in derartigen Fällen im Ergebnis eine doppelte Abschreibung möglich ist, obwohl die Baukosten nur einmal anfallen. Allerdings hat der BFH im Gegenzug klargestellt, dass für den Bilanzposten, der den eigenen Bauaufwand des Unternehmers für die Gebäudeteile des anderen Ehegatten verkörpert, keine Steuersubventionen in Anspruch genommen werden können, die vom Gesetzgeber nur für Wirtschaftsgüter des Betriebsvermögens gewährt werden. Dies wurde in der Praxis bisher anders gehandhabt, wodurch die Buchwerte dieser Bilanzposition zusätzlich gemindert werden konnten.

Kein Abzug größerer Erhaltungsaufwendungen durch Einzelrechtsnachfolger

Hat der Nießbraucher größere Erhaltungsaufwendungen auf mehrere Jahre verteilt und wird der Nießbrauch innerhalb des Verteilungszeitraums beendet, kann der Eigentümer den verbliebenen Teil der Aufwendungen nicht als Werbungskosten geltend machen. Dies hat das Finanzgericht Münster (FG) mit Urteil vom 15.4.2016 entschieden.

Im entschiedenen Fall ist eine Steuerpflichtige Eigentümerin eines vermieteten Grundstücks, das sie von ihrer Mutter unter Zurückbehaltung eines lebenslänglichen Nießbrauchsrechts übertragen bekommen hatte. Die Mutter, die vereinbarungsgemäß alle Lasten des Grundstücks zu tragen hatte, ließ auf ihre Kosten eine neue Heizungsanlage und neue Fenster einbauen. Auf ihren Antrag verteilte das Finanzamt die hieraus resultierenden Werbungskosten auf 3 Jahre.

Die Beteiligten hoben den Nießbrauch vorzeitig auf, sodass nunmehr die Steuerpflichtige die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielte. Sie machte in der Folgezeit den von der Mutter noch nicht in Anspruch genommenen Teil des Erhaltungsaufwands als Werbungskosten geltend. Dies lehnte das Finanzamt ab. Vielmehr seien die restlichen Aufwendungen in voller Höhe im Jahr der Beendigung des Nießbrauchs bei der Mutter abzuziehen.

Das FG kam zu dem Entschluss, dass die Steuerpflichtige die von ihrer Mutter getragenen Erhaltungsaufwendungen nicht als Werbungskosten geltend machen kann, weil es hierfür an einer Rechtsgrundlage fehlt. Die für die Fortführung von AfA durch den Einzelrechtsnachfolger enthaltene Regelung kann auf die Verteilung größerer Erhaltungsaufwendungen nicht analog angewandt werden.

Anmerkung: Das FG hat die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen.

Aufwendungen für Mieterschäden sofort abziehbare Werbungskosten

Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, gehören zu den Herstellungskosten des Gebäudes, wenn die Aufwendungen (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen. Diese können nur im Wege der Abschreibung über die Nutzungsdauer steuerlich geltend gemacht und nicht sofort abgezogen werden.

Aufwendungen des Vermieters zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter nach Erwerb einer Eigentumswohnung verursacht hat, können sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Das entschied das Finanzgericht Düsseldorf (FG) in seinem Urteil vom 4.3.2016.

Im entschiedenen Fall hinterließ eine Mieterin die Wohnung in einem beschädigten Zustand. Zur Beseitigung dieser Schäden wandte die Steuerpflichtige rund 20.000 € auf, die sie als sofort abzugsfähige Werbungskosten behandelte. Hingegen vertrat das Finanzamt die Auffassung, es handele sich um sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Das FG vertritt hier jedoch die Auffassung, dass - trotz Überschreitung der 15-%-Grenze - keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vorlagen. Die Gesetzesbegründung lässt keine Anhaltspunkte dafür erkennen, dass der Gesetzgeber Aufwand zur Beseitigung von Schäden nach Erwerb habe erfassen wollen. Auch können in Fällen, in denen es zu einem Substanzverlust kommt, eine Absetzung für außerordentliche Abnutzung in Anspruch genommen werden, die ebenfalls mit einem sofortigen Abzug einhergeht. Schließlich gebietet die mit der Regelung bezweckte Verwaltungsvereinfachung keine Qualifizierung derartiger Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Anmerkung: Das Verfahren ist beim Bundesfinanzhof (BFH) unter dem Aktenzeichen IX R 6/16 anhängig. Ob dieser den Argumenten des FG folgt, wird sich zeigen. Betroffene Steuerpflichtige können in abschlägigen Bescheiden Einspruch einlegen und um Ruhen des Verfahrens bis zu einer endgültigen Entscheidung durch den BFH bitten.

Beurteilung von Abbruchkosten bei Erstellung eines neuen Gebäudes

In einem vom Finanzgericht Düsseldorf (FG) entschiedenen Fall hatte eine Steuerpflichtige bereits beim Erwerb zweier Grundstücke die Absicht, die aufstehenden Gebäude abzureißen und zwei neue Einkaufsmärkte zu errichten. Für die durch den Abbruch untergegangene Bausubstanz nahm sie sodann Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung vor. Diese und die Abbruchkosten machte sie als sofort abziehbare Betriebsausgaben geltend.

Das FG behandelte die Restbuchwerte der abgebrochenen Gebäude und die Abbruchkosten als Herstellungskosten der neuen Gebäude, die über deren Nutzungsdauer linear abgeschrieben werden müssen. Wenn ein Steuerpflichtiger ein technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchtes Gebäude in der Absicht erwirbt, es abzubrechen und an dieser Stelle ein neues Gebäude zu errichten, dann ist die Vernichtung des alten Voraussetzung für die Errichtung des neuen Gebäudes. Der Abbruch sei gleichsam der Beginn der Herstellung. Bei einem Abbruch von Gebäuden innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung spricht bereits der Beweis des ersten Anscheins für einen Erwerb in Abbruchabsicht.

Für den Restbuchwert des abgebrochenen Gebäudes dürfe der Steuerpflichtige dann keine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung in Anspruch nehmen. Die Abbruchkosten könnten nicht als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben oder Werbungskosten angesetzt werden.

Fahrtkosten bei Vermietung und Verpachtung

Vermieter können Fahrtkosten zu ihren Vermietungsobjekten im Regelfall in tatsächlicher Höhe oder mit einer Pauschale von 0,30 € für jeden gefahrenen Kilometer als Werbungskosten geltend machen. In seiner Entscheidung vom 1.12.2015 stellt der Bundesfinanzhof aber klar, dass die ungünstigere Entfernungspauschale (0,30 € nur für jeden Entfernungskilometer) aber dann anzuwenden ist, wenn das Vermietungsobjekt ausnahmsweise die regelmäßige Tätigkeitsstätte des Vermieters ist.

Im entschiedenen Fall sanierte ein Steuerpflichtiger mehrere Wohnungen und ein Mehrfamilienhaus und suchte die hierfür eingerichteten Baustellen 165 mal bzw. 215 mal im Jahr auf. Aufgrund der Vielzahl der Fahrten zu den beiden Objekten kam das Finanzamt (FA) zu dem Ergebnis, dass der Steuerpflichtige am Ort der Vermietungsobjekte seine regelmäßige Tätigkeitsstätte habe. Die Fahrtkosten waren daher nach Ansicht des FA nur in Höhe der Entfernungspauschale abziehbar.

Im Regelfall sucht ein Steuerpflichtiger ein Vermietungsobjekt allerdings nicht arbeitstäglich auf, sondern in größerem oder kleinerem zeitlichem Abstand, z. B. zu Kontrollzwecken, bei Mieterwechseln oder zur Ablesung von Zählerständen. Zudem erfordert bei nicht umfangreichem Grundbesitz die Verwaltung eines Mietobjekts in der Regel keine besonderen Einrichtungen, wie z. B. ein Büro, sondern erfolgt regelmäßig von der Wohnung des Steuerpflichtigen aus. In einem solchen Fall ist das Vermietungsobjekt nicht der ortsgebundene Mittelpunkt der Vermietungstätigkeit.

Übertragung von Wartungskosten als Betriebskosten in einem Gewerbemietvertrag

In einem Geschäftsraummietvertrag ist die Übertragung der Verpflichtung, "sämtliche Wartungskosten" als Betriebskosten zu tragen, auch ohne nähere Auflistung der einzelnen Kosten und ohne Begrenzung der Höhe nach in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam. Vor überhöhten Forderungen ist der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot ausreichend geschützt. Dies entschied das Oberlandesgerichts Frankfurt/M. in seinem Urteil vom 16.10.2015.

Der Begriff "sämtliche Wartungskosten" umfasst auch nach dem Verständnis eines durchschnittlichen gewerblichen Mieters als objektiven Erklärungsempfängers alle, auch gegebenenfalls nicht ausdrücklich genannte oder aus den sonstigen Kostenpositionen ableitbare Wartungskosten. Diese Klausel, dass "sämtliche Wartungskosten" auf Gewerbemieter umlegbar sind, ist nicht "überraschend" im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches, da ein gewerblicher Mieter mit seiner Zahlungspflicht auch für übliche Wartungskosten rechnen muss. Dabei ist eine Angabe der konkreten entstehenden Kosten im Mietvertrag nicht erforderlich. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses muss noch nicht feststehen, welche Kosten entstehen.

Der Vermieter hat vielmehr wie bei anderen Nebenkosten ein legitimes Interesse daran, die Kosten variabel auszuweisen, um bei einer Änderung der durchzuführenden Wartungsarbeiten oder einer Änderung der entstehenden Kosten diese ohne eine Vertragsanpassung umlegen zu können.

Kein Ausschluss der Nachforderung bei Verkürzung der Abrechnungsfrist für die Heizkostenabrechnung

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Sie können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 20.1.2016 entschiedenen Fall hatte der Mieter laut Mietvertrag zuzüglich zur Miete einen monatlichen Heizkostenvorschuss zu bezahlen. Der Mietvertrag enthielt die Regelung: "Spätestens am 30.6. eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. […]" Die Heizperiode läuft vom 1.10. eines Jahres bis zum 30.4. des Folgejahres.
Am 30.10.2012 übermittelte der Vermieter seinem Mieter die Abrechnung über die Heizkosten 2011/2012 und die Wasserkosten 2011, die eine Nachforderung enthielt. Der Mieter lehnte einen Ausgleich der Forderung mit der Begründung ab, dass die Abrechnung der Heizkosten verspätet erfolgte.

Die Richter des BGH kamen zu dem Entschluss, dass die Nachforderung des Vermieters zurecht erfolgt ist und die Vereinbarung, wonach "spätestens am 30.6. jeden Jahres über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen" ist, keine Ausschlussfrist für die Heizkostenabrechnung vorsieht. Bereits der Wortlaut der Klausel spricht dafür, dass dort nur Regelungen über eine Abrechnungsfrist und nicht zugleich über Sanktionen für den Fall einer verspäteten Abrechnung getroffen worden sind. Es ist allein die Rede davon, dass bis spätestens 30.6. jeden Jahres abzurechnen ist, nicht aber, dass der Vermieter, der diese Frist nicht wahrt, mit Nachforderungen ausgeschlossen sein soll.

Bundesregierung beschließt neues Bauvertragsrecht

Die Bundesregierung hat am 2.3.2016 den vom Bundesminister der Justiz und für Verbraucherschutz vorgelegten Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung beschlossen. Mit dem Gesetz soll das Werkvertragsrecht an die speziellen Anforderungen von Bauvorhaben angepasst werden.
  • Baubeschreibungen: Bauunternehmer müssen Verbrauchern künftig rechtzeitig vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung aushändigen, die klare und verständliche Angaben zu den wesentlichen Eigenschaften des Bauwerks enthält. Sie wird grundsätzlich Inhalt des Vertrags und ermöglicht einen genauen Überblick über die angebotenen Leistungen. Der Vertrag hat außerdem verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin zu machen.
  • Widerrufs- und Kündigungsrecht: Verbraucher haben das Recht, einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu widerrufen. So können sie einen Kauf mit in der Regel hohen finanziellen Verpflichtungen noch einmal überdenken. Das Widerrufsrecht erlischt spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss, unabhängig davon, ob eine ordnungsgemäße Belehrung erfolgt ist. Künftig gibt es im Werkvertragsrecht - und somit auch bei Bauverträgen - ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund.
  • Änderungen auch nach Vertragsschluss möglich: Häufig treten während der Ausführung des Baus noch Änderungen ein. Bauherren sollen deshalb das Bauvorhaben künftig noch nach Vertragsschluss einseitig ändern können.
    Der Unternehmer muss die Änderungen aber nur ausführen, wenn sie für ihn zumut­bar sind. Dabei sind die Interessen beider Parteien angemessen zu berücksichtigen. Die Berechnung der Mehr- oder Mindervergütung dafür hat grundsätzlich anhand der tatsächlichen Kosten zu erfolgen. Der Unternehmer erhält angemessene Zuschläge für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Der Bauunternehmer ist auch verpflichtet, Unterlagen über das Bauwerk zu erstellen, die der Verbraucher zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften oder für den Kredit benötigt.
    Außerdem sollen verschiedene Vorschriften vereinfacht oder effektiver gestaltet werden, z. B. die Berechnung von Abschlagszahlungen, für die es Obergrenzen gibt, sowie die Abnahme der Bauleistung durch den Bauherren. Bei einer Kündigung des Bauvertrages bzw. bei Verweigerung der Abnahme ist der Leistungsstand bzw. der Zustand des Werkes zu dokumentieren.
  • Bessere Gewährleistung: Des Weiteren sieht der Gesetzesentwurf eine Änderung bei der Mängelhaftung zugunsten von Käufern vor. Der Verkäufer einer beweglichen Sache ist gegenüber dem Käufer verpflichtet, die in eine andere Sache eingebaute mangelhafte Kaufsache auszubauen und die Ersatzsache einzubauen, oder die Kosten für beides zu tragen, und zwar verschuldensunabhängig. Das gilt auch für Käufe zwischen Unternehmern.
Anmerkung: Ebenfalls im Gesetzentwurf enthalten sind Neuregelungen für den Architekten- und Ingenieurvertrag. Das Gesetz soll 6 Monate nach Verkündung in Kraft treten. Damit soll den Betroffenen Zeit gegeben werden, sich auf die geänderten Regelungen einzustellen.

Grundstückserwerb durch Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich möglich

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte mit Urteil vom 18.3.2016 eine für die Praxis interessante Frage zu entscheiden, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein Grundstück - auch gegen den Willen eines Miteigentümers - erwerben darf. Im entschiedenen Fall beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Nutzung als Pkw-Stellplätze. Eine Eigentümerin war mit diesem Entschluss nicht einverstanden und erhob Klage.

Der BGH gab der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über den Grundstückserwerb und die Kostenverteilung waren nicht zu beanstanden. In seiner Begründung führte er aus, dass den Wohnungseigentümern nicht die erforderliche Beschlusskompetenz fehlte. Sie können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als (teils) rechtsfähigen Verband beschließen. Der Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung, da das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. Das gekaufte Grundstück diente seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage als Parkplatz. Auch der gewählte Kostenverteilungsschlüssel, der sich an dem Nutzungsvorteil für den jeweiligen Wohnungseigentümer orientierte, hatte der BGH nicht zu beanstanden.