Aktuelle Mandanteninformationen

Die Mandanteninformation 4. Quartal 2016

Mietrecht


Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nur bei vollständigem Ausgleich unwirksam

In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall kündigte ein Vermieter seinem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise ordentlich. Der Vermieter bezifferte die Rückstände darin auf ca. 1.800 €. Bei der Gegenrechnung von Betriebskostenabrechnungen usw. reduzierten sich die Mietrückstände auf weniger als 2 Monatsmieten. Daher war die Kündigung nach Auffassung des Mieters unwirksam.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht.

Allerdings ist eine Kündigung dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher - das heißt vor dem Zugang der Kündigung - befriedigt wird. Dabei ist zu beachten, dass eine vollständige Befriedigung erfolgen muss!

Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen nicht immer sofort abzugsfähig

Aufwendungen, die zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, sind dann nicht als Werbungskosten sofort abziehbar, wenn es sich um Anschaffungs- oder Herstellungskosten handelt. In diesem Fall werden sie nur im Rahmen der Abschreibung (AfA) berücksichtigt.

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für "Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen", die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten). Diese Aufwendungen erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage, sie sind als Werbungskosten nicht sofort abziehbar. Nicht zu diesen Aufwendungen gehören die Aufwendungen für Erweiterungen sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nunmehr mit drei Urteilen vom 14.6.2016 den Begriff der "Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen" für die Fälle konkretisiert, in denen in zeitlicher Nähe zur Anschaffung neben sonstigen Sanierungsmaßnahmen reine "Schönheitsreparaturen" durchgeführt werden. In den Entscheidungen bezieht er auch diese Aufwendungen in die anschaffungsnahen Herstellungskosten ein, sodass insoweit kein sofortiger Werbungskostenabzug möglich ist.

Werden also - wie in den entschiedenen Fällen - z. B. Wände eingezogen, Bäder erneuert, Fenster ausgetauscht und energetische Verbesserungsmaßnahmen sowie "Schönheitsreparaturen" durchgeführt, so werden diese Aufwendungen als sog. "anschaffungsnahen" Herstellungskosten qualifiziert, die nur im Wege der AfA über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt steuerlich geltend gemacht werden können.

Bitte beachten Sie! Nach dieser Rechtsprechung müssen nunmehr grundsätzlich sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Sanierung anfallen, zusammengerechnet werden; eine Segmentierung der Gesamtkosten ist nicht zulässig. Übersteigt die Gesamtsumme der innerhalb von 3 Jahren angefallenen Renovierungskosten sodann 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, kann der Aufwand nur nach den AfA-Regelungen abgeschrieben und nicht sofort steuerlich angesetzt werden.

Immobilienanzeigen - Informationspflichten in Verbindung mit der Energieeinsparverordnung

In der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist geregelt, dass ein Verkäufer, der ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück verkaufen möchte, dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen hat. Die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt.

Wird in Fällen eines geplanten Immobilienverkaufs vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:
  • die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis,
  • den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
  • die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
  • bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
  • bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

So handelt nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm wettbewerbswidrig, wer als Verkäufer, Vermieter oder Verpächter zu einer Immobilie mit Energieausweis eine Immobilienanzeige ohne die in der EnEV erforderlichen Pflichtangaben veröffentlicht. Aber auch Maklern kann zu untersagen sein, Anzeigen für Mietwohnungen ohne die Angaben zur Art des Energieausweises und zu dem im Energieausweis genannten Baujahr zu veröffentlichen oder Verkaufsanzeigen ohne die Angabe zum wesentlichen Energieträger.

Ortsübliche Miete im Fall der verbilligten Überlassung von Wohnraum

Häufig werden Wohnungen an Kinder oder Eltern zu günstigeren Mietpreisen als den ortsüblichen vermietet. Dabei gilt grundsätzlich zu beachten, dass Mietverträge wie unter Fremden üblich abgeschlossen und die Durchführung auch entsprechend erfolgen muss, wenn sie steuerlich berücksichtigt werden sollen. Die durch die Vermietung bedingten Kosten können als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn sie den Anforderungen des Einkommensteuergesetzes entsprechen.

Seit dem Jahr 2012 gilt hier: Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Entsprechend ist der Werbungskostenabzug anteilig zu kürzen. Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich - die Werbungskosten können vollständig steuerlich angesetzt werden.

In einem vom Bundesfinanzhof (BFH) am 10.5.2016 entschiedenen Fall war zu klären, was unter "ortsübliche Miete" zu verstehen ist. Die Vorinstanz stellte fest, dass die Vergleichsmiete die ortsübliche Kaltmiete und nicht die Warmmiete ist. Die Betriebskosten sind nicht in die Vergleichsrechnung einzubeziehen.

Das sah der BFH anders und stellte in seinem Urteil fest: Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete - d. h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten - zu verstehen.

Verlust von Ansprüchen bei Abnahme eines Hauses trotz Kenntnis eines Mangels

Ist ein Werk mangelhaft, kann der Besteller u. a. Nacherfüllung verlangen, den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, von dem Vertrag zurücktreten oder die Vergütung mindern.

Ihm steht dann jedoch kein Anspruch auf Ersatz der Mängelbeseitigungskosten zu, wenn er das Werk trotz eines erkannten Mangels übernimmt ohne diesen zu rügen bzw. sich Mängelgewährleistungsrechte vorzubehalten. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts Schleswig-Holstein würde es sich als widersprüchlich darstellen, wenn zum einen das Werk bei Kenntnis des Mangels ohne Rüge bei Abnahme als vertragsgerecht angesehen würde, zum anderen aber später ein Anspruch auf Erstattung der Mittel zur Mängelbeseitigung bestünde. Ein Anspruch auf Ersatz von Schäden, die aufgrund des Mangels erst später eintreten (sog. Mangelfolgeschäden), bleibt jedoch bestehen.

Im entschiedenen Fall kaufte ein Ehepaar eine in Bau befindliche Doppelhaushälfte. Im Bauprospekt war angegeben: "Alle Fenster werden mit einem Rollladensystem ausgestattet." Der Hauserwerber hatte mit dem Elektriker die Lage der Schalter für die Rollläden geplant und bei Abnahme die Rollläden im Erdgeschoss getestet. Dass die Rollläden im Obergeschoss fehlten, war deutlich sichtbar, wurde aber nicht gerügt.

Eigenbedarfskündigung bei bestehender Verkaufsabsicht

Nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses liegt u. a. vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (sog. Eigenbedarfskündigung). Im Falle eines vorgeschobenen Eigenbedarfs kann der Vermieter gegenüber dem Mieter zu Schadensersatz verpflichtet sein.

Eine Eigenbedarfskündigung kann nach Auffassung des Bundesgerichtshofs in seinem Beschluss vom 10.5.2016 auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit Längerem Verkaufsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der Erwartung vermietet, diese im Falle eines Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können. Darauf, ob die Eigenbedarfsperson die Verkaufsabsichten des Vermieters kennt, kommt es nicht an.

Im entschiedenen Fall hatte ein Vermieter das Mietverhältnis unter Berufung auf einen Eigenbedarf seines Neffen am 15.11.2010 schriftlich gekündigt. In der nachfolgenden Räumungsklage wurde den Mietern eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2012 gewährt. Die Mieter zogen jedoch bereits zum 31.7.2012 aus. Anschließend bewohnte der Neffe das Haus. Im April 2013 wurde das Haus dann an einen Dritten veräußert, für den im selben Monat eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde.

Die ehemaligen Mieter des Wohnhauses hielten den Eigenbedarf für vorgeschoben. Ihrer Ansicht nach hatte der Vermieter von Anfang die Absicht, das Wohnhaus gewinnbringend zu veräußern. Die Mieter haben vorgetragen, dass beginnend ab dem Jahr 2008 das Haus zum Verkauf angeboten wurde. Diese Verkaufsbemühungen hätten auch nach dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung angedauert und seien schließlich im April 2013 von Erfolg gekrönt gewesen.

Mieterhöhungsverlangen auch ohne einschlägigen Mietspiegel

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 26.4.2016 entschiedenen Fall verlangte der Vermieter eines Reihenendhauses in Bezug auf den für die Stadt gültigen Mietspiegel von seinem Mieter eine Mieterhöhung. Dieser war allerdings der Auffassung, dass der Mietspiegel nicht herangezogen werden kann, da im Mietspiegel ausdrücklich ausgeführt ist, dass er "auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern" nicht anwendbar ist.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH dürfen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Denn Zweck des Begründungserfordernisses ist es (lediglich), dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung Tatsachen mitzuteilen, die es dem Mieter ermöglichen, die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung - zumindest ansatzweise - auf ihre Berechtigung überprüfen zu können. So genügt es regelmäßig, wenn der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete angibt und - soweit ein Mietspiegel als Begründungsmittel herangezogen wird - die nach seiner Auffassung einschlägigen Kategorien des Mietspiegels benennt.

Enthält ein Mietspiegel für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern beziehungsweise Reihenhäusern keine Daten, sind damit die für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern angegebenen Entgelte nicht geeignet, eine Indizwirkung für die gerichtliche Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für solche Wohnungen zu entfalten, die sich in Ein- oder Zweifamilienhäusern beziehungsweise in Reihenhäusern befinden. Sehr wohl aber können die in derartigen Mietspiegeln genannten Entgelte dem Mieter eine "Orientierungshilfe" für die Einschätzung geben, ob die vom Vermieter für eine Wohnung in einem - wie im vorliegenden Fall - Reihenendhaus (neu) verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, weil für derartige Wohnungen gezahlte Mieten erfahrungsgemäß über den Mieten liegen, die für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit vergleichbaren Wohnwertmerkmalen gezahlt werden.