Aktuelle Mandanteninformationen

Die Mandanteninformation 2. Quartal 2017

Mietrecht


Mietvertrag - individuelle Vertragsabreden haben Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sog. doppelte Schriftformklausel kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen.

Den Vorrang gegenüber Allgemeinen Geschäftsbedingungen haben individuelle Vertragsabreden ohne Rücksicht auf die Form, in der sie getroffen worden sind, und somit auch wenn sie auf mündlichen Erklärungen beruhen. Das gilt nach einem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 25.1.2017 selbst dann, wenn durch eine AGB-Schriftformklausel bestimmt wird, dass mündliche Abreden unwirksam sind.

Vertragliche Vereinbarungen, die die Parteien für den Einzelfall getroffen haben, sollen nicht durch davon abweichende Allgemeine Geschäftsbedingungen durchkreuzt, ausgehöhlt oder ganz oder teilweise zunichtegemacht werden können.

Die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch beruht auf der Überlegung, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen als generelle Richtlinien für eine Vielzahl von Verträgen abstrakt vorformuliert und daher von vornherein auf Ergänzung durch die individuelle Einigung der Parteien ausgelegt sind. Sie können und sollen nur insoweit Geltung beanspruchen, als die von den Parteien getroffene Individualabrede dafür Raum lässt. Vereinbaren die Parteien wenn auch nur mündlich etwas anderes, so kommt dem der Vorrang zu.

Es kommt demnach auch nicht darauf an, ob die Parteien bei ihrer mündlichen Absprache an die entgegenstehende Klausel gedacht haben und sich bewusst über sie hinwegsetzen wollten.

Anerkennung des "häuslichen Arbeitszimmers" eines Selbstständigen

Grundsätzlich besteht ein Abzugsverbot für Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer. Das gilt u. a. jedoch nicht, wenn für die betriebliche oder berufliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht.

In seiner Entscheidung vom 22.2.2017 stellt der Bundesfinanzhof (BFH) klar, dass bei einem Selbstständigen nicht jeder Schreibtischarbeitsplatz in seinen Betriebsräumen zwangsläufig einen solchen zumutbaren "anderen Arbeitsplatz" darstellt. Soweit die Nutzung des Arbeitsplatzes in einer Weise eingeschränkt ist, dass der Steuerpflichtige in seinem häuslichen Arbeitszimmer einen nicht unerheblichen Teil seiner beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit verrichten muss, kommt das Abzugsverbot der Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer jedoch nicht zum Tragen.

Nach Auffassung des BFH kann auch der selbstständig Tätige auf ein (zusätzliches) häusliches Arbeitszimmer angewiesen sein. Inwieweit dies der Fall ist, ergibt sich aus dem jeweiligem Sachverhalt. Anhaltspunkte können sich sowohl aus der Beschaffenheit des Arbeitsplatzes (Größe, Lage, Ausstattung) als auch aus den Rahmenbedingungen seiner Nutzung (Umfang der Nutzungsmöglichkeit, Zugang zum Gebäude, zumutbare Möglichkeit der Einrichtung eines außerhäuslichen Arbeitszimmers) ergeben.

Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen

Erneut musste sich der Bundesfinanzhof mit der Einkünfteerzielungsabsicht und der damit verbundenen Geltendmachung von Werbungskosten bei Ferienwohnungen auseinandersetzen. Dazu stellt er in seinem Beschluss vom 9.3.2017 noch einmal klar, dass bei einer "Ferienwohnung" grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen ist, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften, wenn sie ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird. Entsprechend sind die erforderlichen Aufwendungen als Werbungskosten anzuerkennen.

Weitere Voraussetzung ist, dass das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen - abgesehen von Vermietungshindernissen - nicht erheblich (d. h. um mindestens 25 %) unterschreitet.

Liegen die genannten Voraussetzungen bei einer Ferienimmobilie nicht vor, z. B. weil sich der Eigentümer die Selbstnutzung der Ferienwohnung vorbehält, ist die Vermietung mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar. Entsprechend muss die Einkünfteerzielungsabsicht dann durch eine Prognose überprüft werden.

Einheitlicher Erwerbsgegenstand bei der Grunderwerbsteuer

Die Finanzbehörde kann nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 25.1.2017 im Wege der Änderung der ursprünglichen Steuerfestsetzung die Bauerrichtungskosten zusätzlich zu den Kosten des Grundstückserwerbs mit Grunderwerbsteuer belasten, wenn ein Bauerrichtungsvertrag zeitlich nach dem Grundstückskaufvertrag und nach der Festsetzung der Grunderwerbsteuer geschlossen wird.

In dem vom BFH entschiedenen Fall erwarb ein Steuerpflichtiger ein Grundstück, welches mit einem Reihenhaus bebaut werden sollte. Im Grundstückskaufvertrag war bereits festgelegt, nach welchen Plänen das Haus errichtet werden sollte. Das Finanzamt bezog zunächst nur die Kosten für den Grundstückskauf in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ein. Danach schloss der Steuerpflichtige einen Bauerrichtungsvertrag mit dem Bauunternehmen.

Der BFH entschied dazu: Ist der Erwerber eines Grundstücks beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags hinsichtlich des "Ob" und "Wie" der Bebauung gebunden, wird das erworbene Grundstück erst dann in bebautem Zustand erworben, wenn auch der Bauerrichtungsvertrag geschlossen ist. Mit dieser Entscheidung stellt er klar, dass der Abschluss des Bauerrichtungsvertrags das zunächst unbebaute Grundstück rückwirkend auf den Zeitpunkt des Grundstückskaufvertrags zu einem bebauten werden lässt und die Baukosten nachträglich im Rahmen der Änderung der ursprünglichen Steuerfestsetzung zusätzlich zu den Kosten für den Grundstückskauf bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen sind.

Abschreibung bei mittelbarer Grundstücksschenkung

Bei unentgeltlich erworbenen Wirtschaftsgütern des Privatvermögens hat der Steuerpflichtige keine Anschaffungskosten getragen. Seine Abschreibung (AfA) bemisst sich nach den Anschaffungs- und Herstellungskosten des Rechtsvorgängers für ein Gebäude und nach dem Prozentsatz, der für den Rechtsvorgänger maßgebend sein würde, wenn er noch Eigentümer des Wirtschaftsguts wäre, und zwar nur bis zur Höhe des vom Rechtsvorgänger noch nicht ausgeschöpften AfA-Volumens. Für die Inanspruchnahme von AfA muss der Rechtsnachfolger in seiner Person den Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung verwirklichen.

Ein unentgeltlicher Erwerb liegt auch im Falle einer sog. "mittelbaren Grundstücksschenkung" vor. Von einer mittelbaren Grundstücksschenkung wird ausgegangen, wenn der Erwerber nicht über den geschenkten Geldbetrag, sondern erst über das damit erworbene Objekt verfügen kann. Ist der Beschenkte in einem solchen Fall des unentgeltlichen Erwerbs nicht mit Anschaffungskosten belastet, steht ihm keine eigene AfA-Berechtigung hinsichtlich des unentgeltlich erworbenen Objekts zu.

Unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Betrachtungsweise ist indes der Vorgang, mit dem jemand ein Grundstück, das er verschenken will, sich zunächst selbst übertragen lässt, um es an den zu Beschenkenden weiter zu übereignen, vergleichbar mit dem Vorgang, in dem der Schenker dem Beschenkten das Grundstück dadurch verschafft, dass er es unmittelbar an den Beschenkten übereignen lässt. Damit ist er auch einkommensteuerrechtlich in gleicher Weise zu behandeln.

Ist der Schenker mit Anschaffungskosten belastet, kann es unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht von Bedeutung sein, ob er dem Beschenkten das Grundstück selbst oder einen für die Anschaffung des Grundstücks erforderlichen (zweckgebundenen) Geldbetrag zuwendet. Das legte der Bundesfinanzhof in seiner Entscheidung vom 4.10.2016 fest.

Veräußerungsverlust bei Ratenzahlung im Falle von privaten Veräußerungsgeschäften

Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften umfassen u. a. Grundstücksveräußerungen, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt.

Der steuerlich anzusetzende Gewinn oder Verlust aus solchen Veräußerungsgeschäften ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen.

Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs in seiner Entscheidung vom 6.12.2016 fällt - bei zeitlich gestreckter Zahlung des Veräußerungserlöses in verschiedenen Veranlagungszeiträumen - der Veräußerungsverlust anteilig nach dem Verhältnis der Teilzahlungsbeträge zu dem Gesamtveräußerungserlös in den jeweiligen Veranlagungszeiträumen der Zahlungszuflüsse an.

Die Aufwendungen, d. h. die Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Werbungskosten, sind in einem solchen Fall erst in dem Veranlagungszeitraum anteilig abziehbar, in dem der jeweilige Teilerlös aus dem privaten Veräußerungsgeschäft zufließt.

Im entschiedenen Fall begehrten die Steuerpflichtigen die Verrechnung des gesamten Verlustes im ersten Jahr der Teilzahlung, die Vorinstanz ging von einer Verlustrealisierung erst nach Zahlung der letzten Rate aus.

Mehr Verbraucherschutz für private Bauherren

Der Bundesrat hat am 31.3.2017 ein Gesetz gebilligt, das den Verbraucherschutz für Bauherren verbessern soll. Damit werden die allgemeinen Regelungen des Werkvertragsrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch um spezifische Regelungen des Bauvertragsrechts - unter anderem mit einem eigenen neuen Verbraucherbauvertrag - ergänzt. Private Bauherren sollen gegenüber dem Auftragnehmer Änderungswünsche zur Bauausführung einseitig anordnen können. Außerdem wird das Kündigungs- und Widerrufsrecht klarer geregelt.

Weiterer Bestandteil des Gesetzes ist die Anpassung des Kaufvertragsrechts an die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs. Dabei geht es um die Gewährleistung bei mangelhaftem Baumaterial. In diesem Fall ist nach bisher geltendem Recht der ausführende Handwerker verpflichtet, das mangelhafte Material wieder auszubauen und durch fehlerfreies zu ersetzen. Der Handwerker kann gegenüber dem Händler, von dem er das mangelhafte Material bezogen hat, nur dessen Ersatz verlangen. Auf den Kosten für den Aus- und Wiedereinbau bleibt er sitzen. Dies wird mit dem Gesetz zugunsten des Handwerkers geändert. Das Gesetz tritt im Wesentlichen zum 1.1.2018 in Kraft.

Keine Ansprüche bei nachträglicher Vereinbarung von Schwarzarbeit

In einem Fall aus der Praxis begehrte ein Auftraggeber vom Auftragnehmer Rückerstattung geleisteten Werklohns in Höhe von ca.15.000 €, nachdem er wegen Mängeln der Arbeiten (Entfernung und Neubeschaffen eines Teppichbodens in seinem Wohnhaus) den Rücktritt vom Vertrag erklärt hatte.

Zunächst war ein Vertrag über die Arbeiten zum Preis von ca.16.200 € geschlossen worden. Kurze Zeit später hatte man sich jedoch geeinigt, dass der Unternehmer eine Rechnung lediglich über einen Betrag von ca. 8.600 € erstellt. Weitere 6.400 € sollten in bar gezahlt werden. Den Betrag der so erstellten Rechnung überwies der Auftraggeber. Weitere Zahlungen leistete er in bar.

Der Fall landete vor dem Bundesgerichtshof (BGH) Dieser erklärte den Vertrag wegen Verstoßes gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung für nichtig. Der Auftraggeber hat keine Mängelansprüche und kann keine Rückzahlung weder aus Rücktritt noch aus ungerechtfertigter Bereicherung verlangen.

Der BGH entschied bereits in mehreren Urteilen seit 2013, dass bei einer (auch nur teilweisen) "Ohne-Rechnung-Abrede" ein Werkvertrag nichtig ist, wenn die Parteien bewusst gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung verstoßen, indem sie vereinbaren, dass für eine Barzahlung keine Rechnung gestellt und keine Umsatzsteuer gezahlt werden soll.

Wohnraumkündigungen wegen sog. Berufs- oder Geschäftsbedarfs

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich am 29.3.2017 mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter zum Zwecke der Eigennutzung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken möglich ist.

Im entschiedenen Fall bewohnte ein Mieter seit dem 1.7.1977 eine 27 m2 große Wohnung. Der Ehemann der Vermieterin betreibt im ersten Geschoss des Vorderhauses, in dem sich die gemietete Wohnung befindet, ein Beratungsunternehmen. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, der Ehemann benötige die Wohnung zur Erweiterung seines Gewerbes.

Der BGH stellt mit seiner Entscheidung klar, dass es - entgegen einer verbreiteten Praxis - nicht zulässig ist, den Berufs- oder Geschäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. Die Gerichte haben vielmehr im Einzelfall festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht.

Wenn der Vermieter die Wohnung nicht zu Wohnzwecken benötigt, sondern sie einer gewerblichen Nutzung zuführen will, ist der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs nicht erfüllt. Ebenso wenig stellt die Eigennutzung der vermieteten Wohnräume zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken eine wirtschaftliche Verwertung dar.

Kündigung eines Bausparvertrags 10 Jahre nach Zuteilungsreife

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in 2 im wesentlichen Punkt parallel gelagerten Fällen aus der Praxis entschieden, dass eine Bausparkasse Bausparverträge kündigen kann, wenn die Verträge seit mehr als 10 Jahren zuteilungsreif, aber noch nicht voll bespart sind.

In seiner Erklärung führte der BGH aus, dass auf die Bausparverträge Darlehensrecht anzuwenden ist, denn während der Ansparphase eines Bausparvertrags ist die Bausparkasse Darlehensnehmerin und der Bausparer Darlehensgeber. Erst mit der Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens kommt es zu einem Rollenwechsel.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch kann der Darlehensnehmer einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz u. a. ganz oder teilweise nach Ablauf von 10 Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen. Wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.

Die BGH-Richter entschieden, dass die o. g. Kündigungsvorschrift auch zugunsten einer Bausparkasse als Darlehensnehmerin anwendbar ist. Ferner führten sie aus, dass mit dem Eintritt der erstmaligen Zuteilungsreife die Bausparkasse unter Berücksichtigung des Zwecks des Bausparvertrags das Darlehen des Bausparers vollständig empfangen hat. Der Vertragszweck besteht für den Bausparer darin, durch die Erbringung von Ansparleistungen einen Anspruch auf Gewährung eines Bauspardarlehens zu erlangen.