Mandanteninformationen Christian Philippi

Wärmecontracting im Mietvertrag

In den letzten beiden Jahrzehnten haben sich bundesweit etliche Anbieter etabliert, welche dem Vermieter, häufig im Paket, Wärmedienstleistungen anbieten. Hierzu gehört nicht nur die Installation einer neuen Heizungsanlage auf Kosten des Wärmelieferanten, sondern auch die Übernahme von Reparaturen, Wartungen bis hin zur Erstellung der Heizkostenabrechnungen, teilweise sogar des Mietinkassos betreffend der warmen Betriebskosten. Gelegentlich sind Wärmecontractor auch bereit, in Betrieb stehende Heizungsanlagen zu übernehmen. Für Vermieter ist die Umstellung auf Wärmecontracting verlockend, besteht doch die Möglichkeit, auf umweltschonende, energiesparende Neutechnik umzusteigen, ohne Finanzierungskosten aufwenden zu müssen.

Zu Recht fragen sich daher viele Vermieter, ob die Einführung des Wärmecontracting für ihre Immobilie eine echte Alternative zur althergebrachten Eigenversorgung der Wohnimmobilie darstellt. Über viele Jahre lehnten Betriebskostenhilfevereine und Mieterverbände die Einführung des Wärmecontracting ab. Zur Begründung wurde angeführt, dass die Heizkosten für den Mieter steigen würden. Die Steigerung ergebe sich, da insbesondere Anschaffungskosten und Kosten für Reparaturen auf den Mieter umgelegt werden, da diese auf Grund der Kalkulation des Wärmecontractors mit in die Bestimmung des Wärmelieferungspreises eingeflossen sind. Das Argument der Vermieter, dass durch die Einführung energiesparender Techniken keine Kostensteigerung zu verzeichnen sei, wollten die meisten Mieter und deren Interessenvertreter nicht gelten lassen.

Spätestens nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 27.06.2007 (VIII ZR 202/06), welches erst langsam in den Focus der Instanzengerichte gerät, steht jedoch fest, dass es keine juristischen Bedenken gegen die Einführung des Wärmecontractings gibt.

Die Einstellung des Betriebs einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage und die Einführung des Bezugs von Nah- oder Fernwärme setzt jedoch voraus, dass der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag eine Regelung enthält, welche eben diese Umstellung zulässt. Es kann sich hierbei um eine ausdrückliche Regelung handeln. Es genügt jedoch - was in der Praxis viel bedeutsamer ist - wenn auf die Regelung der Betriebskostenverordnung oder bei älteren Verträgen auf Anlage 3 zu § 27 der zweiten Berechnungsverordnung Bezug genommen wird. Dies ist in der Praxis bei den meisten Mietverhältnissen der Fall, sodass der Vermieter nicht daran gehindert ist, die Wärmelieferung zukünftig einem Dritten zu übertragen. In der Praxis bedürfen einer näheren Prüfung individuell ausgehandelte Verträge, da es hier im Einzelnen auf den Wortlaut der Abreden ankommt. Prüfungsbedürftig sind auch so genannte Altverträge, welche auf ältere Gesetzesfassungen der zweiten Berechnungsverordnung Bezug nehmen, nämlich auf solche, in denen noch nicht von der Fernwärmelieferung bzw. von der gewerblichen Lieferung von Wärme die Rede war. Hier bedarf es nach wie vor einer Einzelfallbetrachtung, auch zu der Frage, wie gleichwohl die Einführung des Wärmecontracting bewerkstelligt werden kann.

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Einführung des Wärmecontractings nur in einigen Ausnahmefällen auf rechtliche Schwierigkeiten stößt. Da die gescheiterte Einführung der gewerblichen Lieferung im Mietverhältnis für den Vermieter zu hohen wirtschaftlichen Schäden führen kann, bis hin zum Verlust der Umlagemöglichkeit der warmen Betriebskosten, empfiehlt sich, möglichst gemeinsam mit Ihrem Energieberater, eine sachkundige Überprüfung Ihrer Vertragsbestände durch Ihren Rechtsberater.