Unberechtigte Kündigung wegen Schriftformmangels kann Schadensersatz auslösen
Ein Vermieter, der bei einem langfristigen Mietvertrag eine unberechtigte Kündigung wegen eines behaupteten Schriftformmangels ausspricht, kann sich schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter infolge der Kündigung das Mietobjekt räumt und zurückgibt.
Im entschiedenen Fall hatte zwar der Vermieter zwei Großkanzleien im Rahmen einer Due-Diligence-Prüfung beim Erwerb des Anwesens eingeschaltet, die die Kündigung im Rahmen einer Plausibilitätsprüfung als erfolgversprechend bewerteten. Dies ließ das Verschulden des Vermieters jedoch nicht entfallen.
Dem Mieter fällt bei einer Kündigung des Vermieters regelmäßig kein Mitverschulden zur Last, auch wenn er das Mietobjekt freiwillig räumt. Ein Mitverschulden kommt nur in Betracht, wenn der Mieter die gebotene Sorgfalt außer Acht lässt, etwa wenn die Unwirksamkeit der Kündigung für ihn eindeutig erkennbar ist und nicht lediglich formelle, behebbare Mängel vorliegen. Je gewichtiger die vom Vermieter angeführten Kündigungsgründe erscheinen, desto weniger ist es dem Mieter zuzumuten, sich auf eine Auseinandersetzung einzulassen oder einen Rechtsstreit zu riskieren.Bloßes Kaufinteresse rechtfertigt keine Grundbucheinsicht
Nach der Grundbuchordnung (GBO) ist jedem die Einsicht in das Grundbuch gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt.
Im Januar 2026 bat ein Mann das Grundbuchamt um Mitteilung der Eigentümerkontaktdaten zu einem durch Adresse bezeichneten Haus mit der Begründung, er hätte Interesse, das Haus zu kaufen. Das Amt teilte ihm jedoch mit, dass ein bloßes Kaufinteresse kein berechtigtes Interesse im Sinne der GBO ist, und lehnte die Herausgabe der Daten ab.
Das Oberlandesgericht München kam zu der Entscheidung, dass das Amt die Herausgabe der Daten zu Recht ablehnte. Das Gericht führte aus, dass für Kaufinteressenten ein berechtigtes Interesse im Sinne der GBO allenfalls nach Eintritt in Kaufverhandlungen mit dem Eigentümer besteht. Die Grundbucheinsicht darf dagegen nicht dazu missbraucht werden, den Namen des Eigentümers zu erforschen.
Ein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht besteht daher nicht für einen Kaufinteressenten oder Nachbarn, der den Namen des Grundstückseigentümers in Erfahrung bringen möchte, um mit diesem wegen eines möglichen Verkaufs des Grundstücks Kontakt aufzunehmen.Gewerberaummiete – Einsichtsrecht des Mieters in die Originalbelege zur Betriebskostenabrechnung
Bei Gewerberaummietverhältnissen besteht weiterhin das Recht des Mieters zur Einsichtnahme in die Originalbelege zur Betriebskostenabrechnung. Eine Bereitstellung der Belege in digitaler Form ist nicht ausreichend.
Dies hat das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht entschieden. Nach Auffassung des Gerichts bleibt es im Gewerberaummietrecht grundsätzlich dabei, dass dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Originalunterlagen zu gewähren ist.
Daran ändere auch die zum 1.1.2025 durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz eingeführte gesetzliche Neuregelung nichts, die den Vermieter berechtigt, die Belege auch elektronisch bereitstellen zu dürfen. Diese Regelung ist nur auf Wohnraummietverhältnisse direkt anwendbar. Für Gewerberaummietverhältnisse bleibt es daher bei der bisherigen Rechtslage. Der Mieter kann weiterhin verlangen, die Originalbelege einzusehen. Eine ausschließlich digitale Bereitstellung der Unterlagen reicht hierfür nicht aus.Gewinnbringende Untervermietung von Wohnraum unzulässig
Nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs kann der Mieter nach Abschluss des Mietvertrags vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, sofern hierfür ein berechtigtes Interesse besteht. Das kann z. B. bei einem längeren Auslandsaufenthalt der Fall sein.
In dem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall ging es auch um eine Untervermietung während eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts. Ein Mann war seit dem Jahr 2009 Mieter einer in Berlin gelegenen Zweizimmerwohnung. Die Nettokaltmiete belief sich auf monatlich 460 €.
Aufgrund eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ohne Untervermietungserlaubnis ab Anfang des Jahres 2020 für monatlich 962 € (nettokalt) zuzüglich einer Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung (insgesamt monatlich 1.100 €) an zwei Untermieter. Nachdem die Vermieterin den Mieter wegen unerlaubter Untervermietung vergeblich abgemahnt hatte, erklärte sie im Februar 2022 die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses.
Die Richter des BGH entschieden, dass der Vermieterin ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der angemieteten Wohnung zusteht. Die Kündigung ist wirksam, denn der Mieter hat seine Pflichten aus dem Mietverhältnis durch die ohne Erlaubnis vorgenommene Untervermietung der Wohnung erheblich verletzt. Ihm stand ein Anspruch auf Erteilung einer – gewinnbringenden – Untervermietung nicht zu. So ist die Untervermietung von der Überlegung getragen, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Der Zweck der Untervermietung besteht hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.Eigenbedarf des Vermieters bei Umbau der eigenen Wohnung
Ein Vermieter kann das Mietverhältnis ordentlich nur kündigen, wenn er an dessen Beendigung ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert nicht, dass der Vermieter oder seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts auf die Nutzung der Wohnung angewiesen sind. Vielmehr benötigt ein Vermieter eine Mietwohnung bereits dann, wenn sein (ernsthafter) Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte zu entscheiden, ob Eigenbedarf vorliegt, wenn der im selben Haus wie der Mieter wohnende Vermieter beabsichtigt, die eigene Wohnung baulich zu verändern, um sie anschließend zu verkaufen, und die ähnlich große, vermietete Wohnung während der Umbauarbeiten und auch dauerhaft selbst zu nutzen. Der BGH kam zu dem Urteil, dass hier ein berechtigter Eigenbedarf vorliegt.
So ist das Nutzungsinteresse des Vermieters hinsichtlich der vermieteten Wohnung auch dann zu respektieren, wenn er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt beziehungsweise selbst verursacht hat. Das Vorliegen von Eigenbedarf des Vermieters kann auch nicht deshalb verneint werden, weil sich dessen Wohnverhältnisse in Bezug auf den Zuschnitt und die Größe der beiden hier in Rede stehenden Wohnungen nicht wesentlich änderten.Datenschutz von Mietern beim Verkauf der Immobilie
In einem vom Pfälzischen Oberlandesgericht Zweibrücken (OLG) entschiedenen Fall bewohnten Mieter eine Doppelhaushälfte, die der Eigentümer veräußern wollte. Zu Verkaufszwecken fertigte ein vom Vermieter beauftragter Makler bei einem mit den Mietern abgestimmten Termin Innenraumfotos an, auf denen aber keine Personen abgebildet waren. Nach Veröffentlichung der Verkaufsanzeige und der Übergabe des Exposeés an Kaufinteressenten wurden die Mieter von weiteren Personen auf die Fotos angesprochen. Sie fühlten sich „demaskiert“ und entwickelten ein diffuses Gefühl des „Beobachtetseins“, weshalb sie gegenüber dem Makler Auskunfts- und Schadensersatzansprüche wegen eines behaupteten Datenschutzverstoßes geltend machten. Im Prozess erklärte der Makler, sämtliche Fotos gelöscht und keine Kopien angefertigt zu haben.
Das OLG kam zu dem Urteil, dass der Makler verpflichtet ist, Auskunft darüber zu erteilen, wie er mit personenbezogenen Daten der Mieter und mit gefertigten Lichtbildern von den Innenräumen der Immobilie in Hinblick auf Datenspeicherung und Vervielfältigung umgegangen ist. Ein Anspruch auf Schmerzensgeld besteht jedoch nicht, wenn die Lichtbilder von den Innenräumen der Immobilie – wie hier – einvernehmlich mit den Mietern entstanden sind.Wohnungseigentümer – kein Zurückbehaltungsrecht beim Wohngeld
Hat ein Mieter aus dem Mietverhältnis einen fälligen Gegenanspruch gegen den Vermieter, etwa auf Beseitigung eines Mangels (z. B. Reparatur der Heizung), kann er die geschuldete Leistung in angemessenem Umfang bis zur Bewirkung der ihm zustehenden Leistung zurückbehalten (Zurückbehaltungsrecht). Voraussetzung hierfür ist stets ein fälliger Gegenanspruch des Schuldners gegen den Gläubiger.
Diese Grundsätze lassen sich jedoch nicht auf das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) übertragen.
Aus dem Anspruch eines Wohnungseigentümers gegen die GdWE auf Erstellung der Jahresabrechnungen kann jedoch gegenüber dem Anspruch der GdWE auf Zahlung der auf der Grundlage des Wirtschaftsplans festgelegten Vorschüsse und der beschlossenen Rücklagen kein Zurückbehaltungsrecht hergeleitet werden. Dementsprechend können Wohnungseigentümer laufende Hausgeldzahlungen nicht mit der Begründung verweigern, dass Jahresabrechnungen ausstehen.
Die in einem Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse sollen zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich zur Verfügung stehen. Es handelt sich um das zentrale Finanzierungsinstrument der GdWE. Die laufenden Vorauszahlungen gewährleisten, dass die für die Bewirtschaftung der Anlage notwendigen Mittel bereitstehen.
Ein Zurückbehaltungsrecht könnte alle Wohnungseigentümer dazu verleiten, die Vorschüsse wegen ausstehender Jahresabrechnungen nicht zu zahlen. Dann wäre der Gemeinschaft die finanzielle Grundlage für das betroffene Wirtschaftsjahr entzogen. Sie wäre demnach in ihrer Handlungsfähigkeit stark beschränkt. Bei Zahlungsausfällen kann etwa eine Versorgungssperre drohen, der Versicherungsschutz kann gefährdet werden und Verzugszinsen können anfallen. Aus diesem Grund ist auch die Aufrechnung durch den Wohnungseigentümer grundsätzlich ausgeschlossen und nur ausnahmsweise zulässig.Abriss bei wesentlicher Abweichung von der Baugenehmigung
Wer von seiner Baugenehmigung abweicht, riskiert im schlimmsten Fall den kompletten Abriss. Damit ein Bauwerk noch als das ursprünglich genehmigte Vorhaben gilt, müssen die wesentlichen Merkmale unverändert bleiben. Zu diesen Merkmalen gehören vor allem Standort, Grundfläche, Bauvolumen, Zweck, Höhe, Dachform und das äußere Erscheinungsbild.
Ändern sich diese Punkte, kommt es darauf an, wie stark die Änderungen sind und ob sie wesentliche Auswirkungen haben. Maßgeblich ist, ob durch die Änderungen neue rechtliche Fragen entstehen oder Interessen betroffen sind, die bei der Genehmigung bisher keine Rolle spielten.
Wandhöhen sind besonders wichtig. Denn werden die Wände höher oder niedriger gebaut als genehmigt, lässt sich das nicht ohne großen Aufwand und massive Eingriffe in die Gebäudestruktur korrigieren. Deshalb ist eine Abweichung bei der Wandhöhe fast immer entscheidend.
Ein Teilabriss statt vollständiger Beseitigung ist nur möglich, wenn man dadurch einen weitgehend legalen Zustand herstellen kann. Reicht ein Teilrückbau nicht aus, um das Bauwerk im Wesentlichen genehmigungskonform zu machen, darf die Behörde den kompletten Abriss verlangen.Beweislast beim Glättesturz und Haftung des Vermieters
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) setzt die winterliche Räum- und Streupflicht auf Straßen oder Wegen eine konkrete Gefahrenlage voraus, d. h. grundsätzlich das Vorhandensein einer „allgemeinen Glätte“ und nicht nur einzelner Glättestellen. Allgemeine Glätte setzt nicht voraus, dass es im ganzen Gemeindegebiet glatt ist. Die Beweislast, dass eine Streupflicht bestanden hat und diese verletzt wurde, trägt der Verletzte. Er muss deshalb den Sachverhalt darlegen und ggf. beweisen, aus dem sich ergibt, dass zur Zeit des Unfalls aufgrund der Wetter-, Straßen- oder Wegelage bereits oder noch eine Streupflicht bestand und diese schuldhaft verletzt worden ist. Dabei darf der Nachweis nicht durch unrealistisch hohe Anforderungen praktisch unmöglich gemacht werden.
Die Haftung des Verkehrssicherungspflichtigen (z. B. Grundstückseigentümer) kann jedoch ausgeschlossen werden, wenn das Handeln des Geschädigten von einer ganz besonderen, schlechthin unverständlichen Sorglosigkeit gekennzeichnet ist und er sich dieser von ihm erkannten erheblichen Gefahr bewusst ausgesetzt hat. Dafür ist nach den allgemeinen Beweislastregeln der Schädiger darlegungs- und beweispflichtig.
Zur Haftung eines Vermieters in einer Wohnungseigentümergemeinschaft für die Folgen eines Sturzes seines Mieters wegen Eisglätte hat der BGH Folgendes entschieden: Ein Vermieter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, haftet grundsätzlich für Schäden, die ein Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet. Das gilt auch, wenn die Räum- und Streupflicht einem Dritten (hier: ein Unternehmen) übertragen wurde. Eine Delegation ändert also nichts an der grundsätzlichen Haftungsverantwortung des Vermieters als Wohnungseigentümer.GbR & Schriftform – Unterschrift aller Gesellschafter oder klarer Vertretungswille
Wird eine der Vertragsparteien des Mietvertrags, hier die Vermieterin als GbR, durch eine Mehrzahl an Personen, hier durch ihre Gesellschafter, vertreten, so ist in dem Fall, dass nur eine der zur Vertretung berufenen Personen den Mietvertrag unterzeichnet, die Schriftform nur gewahrt, wenn die Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Mitglied auch die anderen vertretungsberechtigten Mitglieder vertreten will.
Unterschreibt für eine Personenmehrheit nur ein Mitglied ohne einen Vertreterzusatz, so ist nicht auszuschließen, dass auch die Unterschrift des anderen Mitglieds oder die Unterschriften der anderen Mitglieder hinzugefügt werden sollten, sodass angenommen werden kann, dass mindestens eine weitere Unterschrift fehlt.
Die bloße Namensnennung der vermietenden GbR unterhalb der Unterschriftszeile ist nicht mit einem offiziellen Firmen- oder Stempelabdruck gleichzusetzen und kann einen fehlenden Vertretungshinweis nicht ersetzen. Enthält ein später geschlossener Nachtrag einen Formmangel, überträgt sich dieser Fehler auf den gesamten Mietvertrag, sodass der Vertrag insgesamt die gesetzliche Schriftform verliert. Dies hat zur Folge, dass er – unabhängig von seiner ursprünglichen Laufzeit – ordentlich kündbar wird.
Der Einwand des Rechtsmissbrauchs greift nur in engen Ausnahmefällen. Er kommt höchstens dann in Betracht, wenn die nicht schriftformkonforme Abrede ausschließlich der kündigenden Vertragspartei zugutekommt oder die Folgen einer Kündigung zu einem unzumutbaren, schlechthin nicht hinnehmbaren Ergebnis führen würden, etwa weil dadurch die wirtschaftliche Existenz des Vertragspartners ernsthaft gefährdet wäre.