Wohnungseigentümer – kein Zurückbehaltungsrecht beim Wohngeld
Hat ein Mieter aus dem Mietverhältnis einen fälligen Gegenanspruch gegen den Vermieter, etwa auf Beseitigung eines Mangels (z. B. Reparatur der Heizung), kann er die geschuldete Leistung in angemessenem Umfang bis zur Bewirkung der ihm zustehenden Leistung zurückbehalten (Zurückbehaltungsrecht). Voraussetzung hierfür ist stets ein fälliger Gegenanspruch des Schuldners gegen den Gläubiger.
Diese Grundsätze lassen sich jedoch nicht auf das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) übertragen.
Aus dem Anspruch eines Wohnungseigentümers gegen die GdWE auf Erstellung der Jahresabrechnungen kann jedoch gegenüber dem Anspruch der GdWE auf Zahlung der auf der Grundlage des Wirtschaftsplans festgelegten Vorschüsse und der beschlossenen Rücklagen kein Zurückbehaltungsrecht hergeleitet werden. Dementsprechend können Wohnungseigentümer laufende Hausgeldzahlungen nicht mit der Begründung verweigern, dass Jahresabrechnungen ausstehen.
Die in einem Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse sollen zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich zur Verfügung stehen. Es handelt sich um das zentrale Finanzierungsinstrument der GdWE. Die laufenden Vorauszahlungen gewährleisten, dass die für die Bewirtschaftung der Anlage notwendigen Mittel bereitstehen.
Ein Zurückbehaltungsrecht könnte alle Wohnungseigentümer dazu verleiten, die Vorschüsse wegen ausstehender Jahresabrechnungen nicht zu zahlen. Dann wäre der Gemeinschaft die finanzielle Grundlage für das betroffene Wirtschaftsjahr entzogen. Sie wäre demnach in ihrer Handlungsfähigkeit stark beschränkt. Bei Zahlungsausfällen kann etwa eine Versorgungssperre drohen, der Versicherungsschutz kann gefährdet werden und Verzugszinsen können anfallen. Aus diesem Grund ist auch die Aufrechnung durch den Wohnungseigentümer grundsätzlich ausgeschlossen und nur ausnahmsweise zulässig.Abriss bei wesentlicher Abweichung von der Baugenehmigung
Wer von seiner Baugenehmigung abweicht, riskiert im schlimmsten Fall den kompletten Abriss. Damit ein Bauwerk noch als das ursprünglich genehmigte Vorhaben gilt, müssen die wesentlichen Merkmale unverändert bleiben. Zu diesen Merkmalen gehören vor allem Standort, Grundfläche, Bauvolumen, Zweck, Höhe, Dachform und das äußere Erscheinungsbild.
Ändern sich diese Punkte, kommt es darauf an, wie stark die Änderungen sind und ob sie wesentliche Auswirkungen haben. Maßgeblich ist, ob durch die Änderungen neue rechtliche Fragen entstehen oder Interessen betroffen sind, die bei der Genehmigung bisher keine Rolle spielten.
Wandhöhen sind besonders wichtig. Denn werden die Wände höher oder niedriger gebaut als genehmigt, lässt sich das nicht ohne großen Aufwand und massive Eingriffe in die Gebäudestruktur korrigieren. Deshalb ist eine Abweichung bei der Wandhöhe fast immer entscheidend.
Ein Teilabriss statt vollständiger Beseitigung ist nur möglich, wenn man dadurch einen weitgehend legalen Zustand herstellen kann. Reicht ein Teilrückbau nicht aus, um das Bauwerk im Wesentlichen genehmigungskonform zu machen, darf die Behörde den kompletten Abriss verlangen.Beweislast beim Glättesturz und Haftung des Vermieters
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) setzt die winterliche Räum- und Streupflicht auf Straßen oder Wegen eine konkrete Gefahrenlage voraus, d. h. grundsätzlich das Vorhandensein einer „allgemeinen Glätte“ und nicht nur einzelner Glättestellen. Allgemeine Glätte setzt nicht voraus, dass es im ganzen Gemeindegebiet glatt ist. Die Beweislast, dass eine Streupflicht bestanden hat und diese verletzt wurde, trägt der Verletzte. Er muss deshalb den Sachverhalt darlegen und ggf. beweisen, aus dem sich ergibt, dass zur Zeit des Unfalls aufgrund der Wetter-, Straßen- oder Wegelage bereits oder noch eine Streupflicht bestand und diese schuldhaft verletzt worden ist. Dabei darf der Nachweis nicht durch unrealistisch hohe Anforderungen praktisch unmöglich gemacht werden.
Die Haftung des Verkehrssicherungspflichtigen (z. B. Grundstückseigentümer) kann jedoch ausgeschlossen werden, wenn das Handeln des Geschädigten von einer ganz besonderen, schlechthin unverständlichen Sorglosigkeit gekennzeichnet ist und er sich dieser von ihm erkannten erheblichen Gefahr bewusst ausgesetzt hat. Dafür ist nach den allgemeinen Beweislastregeln der Schädiger darlegungs- und beweispflichtig.
Zur Haftung eines Vermieters in einer Wohnungseigentümergemeinschaft für die Folgen eines Sturzes seines Mieters wegen Eisglätte hat der BGH Folgendes entschieden: Ein Vermieter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, haftet grundsätzlich für Schäden, die ein Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet. Das gilt auch, wenn die Räum- und Streupflicht einem Dritten (hier: ein Unternehmen) übertragen wurde. Eine Delegation ändert also nichts an der grundsätzlichen Haftungsverantwortung des Vermieters als Wohnungseigentümer.GbR & Schriftform – Unterschrift aller Gesellschafter oder klarer Vertretungswille
Wird eine der Vertragsparteien des Mietvertrags, hier die Vermieterin als GbR, durch eine Mehrzahl an Personen, hier durch ihre Gesellschafter, vertreten, so ist in dem Fall, dass nur eine der zur Vertretung berufenen Personen den Mietvertrag unterzeichnet, die Schriftform nur gewahrt, wenn die Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Mitglied auch die anderen vertretungsberechtigten Mitglieder vertreten will.
Unterschreibt für eine Personenmehrheit nur ein Mitglied ohne einen Vertreterzusatz, so ist nicht auszuschließen, dass auch die Unterschrift des anderen Mitglieds oder die Unterschriften der anderen Mitglieder hinzugefügt werden sollten, sodass angenommen werden kann, dass mindestens eine weitere Unterschrift fehlt.
Die bloße Namensnennung der vermietenden GbR unterhalb der Unterschriftszeile ist nicht mit einem offiziellen Firmen- oder Stempelabdruck gleichzusetzen und kann einen fehlenden Vertretungshinweis nicht ersetzen. Enthält ein später geschlossener Nachtrag einen Formmangel, überträgt sich dieser Fehler auf den gesamten Mietvertrag, sodass der Vertrag insgesamt die gesetzliche Schriftform verliert. Dies hat zur Folge, dass er – unabhängig von seiner ursprünglichen Laufzeit – ordentlich kündbar wird.
Der Einwand des Rechtsmissbrauchs greift nur in engen Ausnahmefällen. Er kommt höchstens dann in Betracht, wenn die nicht schriftformkonforme Abrede ausschließlich der kündigenden Vertragspartei zugutekommt oder die Folgen einer Kündigung zu einem unzumutbaren, schlechthin nicht hinnehmbaren Ergebnis führen würden, etwa weil dadurch die wirtschaftliche Existenz des Vertragspartners ernsthaft gefährdet wäre.Mehrfamilienhäuser im Einfamilienhausgebiet möglich
Nach einem Urteil des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen begründet der Gebietsgewährleistungsanspruch regelmäßig kein Abwehrrecht gegen Mehrfamilienhäuser in einem bisher durch Einfamilienhausbebauung geprägten Gebiet.
Grundstückseigentümer haben es in bebauten innerstädtischen Wohngebieten grundsätzlich hinzunehmen, dass Grundstücke innerhalb des Rahmens baulich genutzt werden, den das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht vorgeben, und dass es dadurch auch zu Einsichtnahmemöglichkeiten kommt, die in bebauten Gebieten üblich sind. Vielmehr entspricht es in bebauten Gebieten dem Regelfall, dass aus den Fenstern – und auch von den Balkonen – eines Wohnhauses Blicke auf Nachbargrundstücke geworfen werden können.Wohngebäudeversicherung – Leerstand allein keine Gefahrerhöhung
Die Klausel „Das Gebäude ist nicht länger als 6 Monate ununterbrochen unbewohnt“ kann in einer Wohngebäudeversicherung nicht wirksam als Gefahrerhöhungstatbestand herangezogen werden. Das bloße Leerstehen eines Wohngebäudes kann für sich allein betrachtet noch nicht als Erhöhung der (Brand-)Gefahr angesehen werden. Von einer erhöhten Brandgefahr kann erst gesprochen werden, wenn zum Leerstand weitere risikosteigernde Umstände hinzukommen.
In dem vom Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgericht (OLG) entschiedenen Fall stand das versicherte Haus folgenreich langjährig leer. Unbefugte drangen regelmäßig in das Haus ein und hatten sich davon auch nicht durch wiederholtes Verschließen der Türen abhalten lassen. Wie sich aus den verbliebenen Überresten von Behältnissen und Zigaretten erschloss, haben sie sich dort auch durchaus länger aufgehalten.
Ferner war in dem Haus Strom vorhanden. Aufgrund dieser Umstände hätte der Versicherungsnehmer diese Gefahrenerhöhung der Versicherung anzeigen müssen. Das diese Anzeige nicht gemacht wurde, hatte zur Folge, dass die Leistung in dem Brandfall um 60 % gekürzt wurde. Zu Recht, wie die Richter des OLG entschieden.Lichtemissionen und Nachbarschutz
Bei der Beurteilung, ob „glänzende“ und damit wegen ihrer potentiellen Störwirkung nach einer örtlichen Bauvorschrift unzulässige Dachpfannen verwendet worden sind, ist eine durchschnittliche Empfindlichkeit zugrunde zu legen.
Ob Licht von einem Grundstück für den Nachbarn noch zumutbar ist, hängt davon ab, wie schutzwürdig und schutzbedürftig die Wohnbereiche des Nachbarn sind – sowohl drinnen (Wohnräume) als auch draußen (Terrassen, Gärten).
Dabei spielt eine Rolle, ob der Nachbar sich ohne großen Aufwand und im Rahmen des Üblichen selbst schützen kann. Anders als bei Lärm oder Gerüchen kann man sich gegen Licht oft recht einfach schützen, z. B. durch Vorhänge, Jalousien, Hecken oder Rankgitter, ohne dass die Wohnqualität wesentlich leidet.
Ausgangspunkt der Beurteilung der Zumutbarkeit ist hierbei, dass selbst die Verwendung glasierter Dachziegel verbreitet und im Grundsatz nicht zu beanstanden ist. Die damit verbundenen Lichtreflexionen mögen gelegentlich als lästig empfunden werden, überschreiten jedoch im Regelfall nicht die Schwelle zur Rücksichtslosigkeit.Ausnahme von objektbezogener Kostentrennung nur bei sachlichem Grund
Sieht die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine objektbezogene Kostentrennung vor, müssen grundsätzlich nur die Wohnungseigentümer die Kosten tragen, deren Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht in dem jeweiligen Gebäudeteil oder separaten Gebäude liegt (z. B. Kosten einer Tiefgarage).
Es widerspricht i. d. R. der ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn die WEG durch Beschluss auch die übrigen Wohnungseigentümer an diesen Erhaltungskosten beteiligt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn ein sachlicher Grund für die Einbeziehung der übrigen Eigentümer besteht.Nachbarschaft – beidseitiger Abstandsflächenverstoß
Beim Errichten von Gebäuden – etwa eines Anbaus oder einer Garage – sind auf dem eigenen Grundstück bestimmte Mindestabstände zur Grundstücksgrenze einzuhalten. Diese Abstandsflächen sollen u. a. sicherstellen, dass ausreichend Licht und Luft auf die Nachbargrundstücke gelangen und die Privatsphäre gewahrt bleibt.
Ein Nachbar kann sich nicht auf die Verletzung abstandsflächenrechtlicher Vorschriften berufen, wenn die Bebauung auf seinem Grundstück die erforderlichen Abstandsflächen mindestens in vergleichbarem Umfang selbst nicht einhält. Erforderlich ist eine Bewertung, die die Intensität und die Art der durch den Abstandsflächenverstoß verursachten Beeinträchtigungen berücksichtigt.
Anderes gilt ausnahmsweise nur dann, wenn der Verstoß gegen die Abstandsflächenregeln so gravierend ist, dass er – gemessen am Schutzzweck der verletzten Vorschriften – zu untragbaren Zuständen führt, die als Missstand einzustufen sind.Mietvertragskündigung – Widerspruch wegen gesundheitlicher Härte
Grundsätzlich kann ein Mieter der Kündigung seines Vermieters widersprechen und verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird, wenn das Ende des Mietverhältnisses für ihn selbst, für seine Familie oder für eine andere im Haushalt lebende Person eine besondere Härte darstellen würde – und diese Härte, auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters, nicht zumutbar ist.
Die erforderliche ausreichende Schilderung des Sachverhalts durch den Mieter zu einer gesundheitlichen Härte im Sinne der o. g. Regelung kann insbesondere – muss aber nicht stets – durch Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests untermauert werden.
Im Einzelfall kann auch eine ausführliche Stellungnahme eines medizinisch qualifizierten Behandlers, der in Bezug auf das geltend gemachte Beschwerdebild fachlich einschlägig ist, geeignet sein, den Vortrag zu stützen – selbst, wenn diese nicht von einem Facharzt stammt. Dabei kommt es auf die konkreten Umstände, insbesondere den konkreten Inhalt des (ausführlichen) Attests an.