Brandschutz geht vor Bestandsschutz
In der Regel genießen Gebäude, die aufgrund einer wirksamen Baugenehmigung errichtet wurden und dieser entsprechen, Bestandsschutz. In einem Fall aus der Praxis wurde jedoch einem Hauseigentümer per Verfügung aufgegeben, zur Sicherung des zweiten Rettungswegs für rückwärtig gelegene Wohneinheiten ein Schnellbaugerüst mit innenliegendem Leitergang zu errichten und bis zur Aufhebung der Anordnung zu belassen. Der Eigentümer wandte ein, der Bestandsschutz seines Gebäudes dränge das Interesse am Brandschutz zurück, für ordnungsgemäß genehmigte Gebäude dürften grundsätzlich keine nachträglichen zusätzlichen Brandschutzanforderungen gestellt werden. Vor Gericht hatte er damit keinen Erfolg.
Auch dann, wenn ein Gebäude durch eine gültige Baugenehmigung gedeckt ist, ist eine auf Gefahrenbeseitigung gerichtete Ordnungsverfügung grundsätzlich möglich, insbesondere wenn sie – wie hier – dem Schutz von Leben und Gesundheit von Menschen im jederzeit möglichen Brandfall dient. Dem öffentlichen Interesse an der Minimierung von Brandrisiken und der damit bezweckten Vermeidung von Schäden an Leben und Gesundheit der Bewohner von Gebäuden kommt grundsätzlich ein höheres Gewicht zu als finanziellen Interessen des betroffenen Eigentümers.Anspruch auf Einbau eines Klima-Splitgeräts
In dem Fall aus der Praxis hatten Wohnungseigentümer auf einer Eigentümerversammlung beantragt, ihnen den Einbau eines Klima-Splitgeräts auf dem zu ihrer Wohnung gehörenden Balkon zu gestatten. Dieser Antrag fand jedoch keine Mehrheit. Daraufhin zogen die Eigentümer vor Gericht. Der BGH hat dazu entschieden, dass ein Wohnungseigentümer von der WEG grundsätzlich die Gestattung des Einbaus eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon verlangen kann.
Da für die Installation des Geräts die Fassade durchbohrt werden musste, handelte es sich um eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, die der Gestattung durch Beschluss der WEG bedurfte. Zwar gehören Klima-Splitgeräte nicht zu den gesetzlich besonders privilegierten baulichen Veränderungen. Dennoch kann ein Anspruch auf Zustimmung bestehen, wenn andere Wohnungseigentümer durch die Maßnahme nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Dabei können selbst Eingriffe in die Bausubstanz wie Fassadendurchbrüche zulässig sein, wenn sie sachgerecht geplant und fachgerecht ausgeführt werden.
Bedenken wegen möglicher späterer Geräuschbelästigungen durch die Klimaanlage reichen grundsätzlich nicht aus, um den Einbau von vornherein abzulehnen. Etwas anderes gilt, wenn bereits vor der Installation feststeht, dass das Gerät zu unzumutbaren Beeinträchtigungen anderer Wohnungseigentümer führen wird. Ob tatsächlich störende Geräusche entstehen, hängt insbesondere von der späteren Nutzung ab und kann deshalb grundsätzlich erst nach dem Einbau beurteilt werden.
Im konkreten Fall durfte das Klima-Splitgerät daher auf dem Balkon eingebaut werden. Anhaltspunkte für eine unzumutbare Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer bestanden nicht.Untervermietung nach Auszug eines Mitmieters
Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.
Wird die Wohnung an mehrere Mieter vermietet, genügt es für einen Anspruch auf Zustimmung zur teilweisen Untervermietung, wenn das berechtigte Interesse nur bei den Mietern besteht, die weiterhin in der Wohnung leben, nachdem ein Mitmieter dauerhaft ausgezogen ist. Im Falle des Auszugs eines Mieters haben die verbleibenden Mieter den Wunsch, durch Untervermietung ihren Anteil an der Miete nach dem Auszug des Mitmieters zu reduzieren und so einen Wohnungsverlust zu vermeiden, was ein berechtigtes Interesse darstellt.
Der Einwand, dass es durch eine Untervermietung für den Vermieter zu einem „erhöhten Räumungs- und Prozessaufwand“ kommen könnte, da sie – im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses und eines nicht freiwilligen Auszugs der Untermieterin – sowohl die Mieter als auch die Untermieterin auf Räumung verklagen müsste, zählte hier nicht.Dingliches Wohnrecht muss hinreichend bestimmt sein
Ein dingliches Wohnrecht muss hinreichend bestimmt bezeichnet sein und den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort entsprechen. Fehlt es hieran, lässt sich aus der Vereinbarung kein Wohnrecht herleiten.
In dem vom Pfälzischen Oberlandesgericht Zweibrücken entschiedenen Fall umfasste das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht ausdrücklich „die alleinige ausschließliche Benutzung der abgeschlossenen Wohnung im Dachgeschoss“. Tatsächlich handelt es sich bei dem Anwesen um ein Einfamilienhaus mit Erdgeschoss, Obergeschoss und einem Kellergeschoss mit Einliegerwohnung.
Es ist jedoch erforderlich, dass der Gebäudeteil, an dem das Wohnrecht bestellt wird, in der Eintragung detailliert beschrieben wird z. B. die Lage der Räume, bei mehreren Stockwerken auch das Geschoss. In dem konkreten Einfamilienhaus ist eine „abgeschlossene Wohnung im Dachgeschoss“ nicht vorhanden. Das Obergeschoss selbst ist nicht abgeschlossen und bildet aufgrund der baulichen Ausgestaltung erst gemeinsam mit dem Erdgeschoss eine Wohneinheit. Die in der Vereinbarung erfolgte Bezeichnung als „Dachgeschoss“ umfasst also bereits sprachlich nicht die aus Erd- und Obergeschoss bestehende Wohneinheit. Das Wohnrecht war demnach nicht wirksam bestellt.Keine grundsätzliche Pflicht einer WEG zur Einholung von Vergleichsangeboten
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Wohnungseigentümer vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen nicht allgemein verpflichtet sind, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Damit hat der BGH der langjährigen gerichtlichen Praxis, Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen allein wegen fehlender Vergleichsangebote für ungültig zu erklären, eine Absage erteilt. Ob eine entsprechende Beschlussfassung hinsichtlich der vorliegenden Informationen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt vielmehr von den Umständen des Einzelfalls ab; dazu enthält die Entscheidung nähere Vorgaben.
Eine Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn den Wohnungseigentümern ausreichend Informationen für eine sachgerechte Entscheidung vorliegen. Vergleichsangebote sind dabei nicht zwingend erforderlich. Insbesondere bei kleineren Maßnahmen können Eigentümer den angebotenen Preis selbst beurteilen, zudem hat der Verwalter die Pflicht, Angebote auf Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen.
Auch bei größeren Maßnahmen können andere Erkenntnisquellen, etwa die Beratung durch Architekten oder Sachverständige, genügen. Von weiteren Angeboten kann zudem wegen besonderer Dringlichkeit oder mangelnder Verfügbarkeit anderer Handwerker abgesehen werden.
Schließlich kann es gerechtfertigt sein, ein bereits bewährtes Unternehmen ohne Einholung weiterer Angebote zu beauftragen. Neben dem Preis dürfen die Eigentümer auch Zuverlässigkeit, Arbeitsqualität, Termintreue, Reaktionsgeschwindigkeit bei Mängeln sowie die bereits vorhandene Kenntnis der Anlage durch den Auftragnehmer berücksichtigen.Lärmschutz-Ausnahme für Public Viewing bei Fußball-WM
Der Bundesrat hat am 8.5.2026 einer Regierungsverordnung zugestimmt, die befristete Ausnahmen vom Lärmschutz für das sog. Public Viewing vorsieht. Damit sind bei der anstehenden Fußball-WM öffentliche Liveübertragungen unter freiem Himmel bis spät in die Nacht möglich. Die Ausnahmeverordnung eröffnet den zuständigen kommunalen Genehmigungsbehörden für einige Wochen zusätzliche Möglichkeiten, Public Viewing-Veranstaltungen trotz bestehender Einschränkungen zu genehmigen. Dabei sollen sie im Rahmen ihrer Entscheidungen das öffentliche Interesse an Liveübertragungen gegen die Belange des Anwohnerschutzes abwägen – insbesondere bei Spielen mit spätem Anpfiff. Die Verordnung gilt bis zum 31.7.2026.
Anmerkung: Findet das Public Viewing im Rahmen einer privaten Veranstaltung statt (z. B. auf der Terrasse), gelten die Immissionsschutzvorschriften der Länder.Immobilienkauf – Antworten zum Zustand der Immobilie müssen vollständig sein
Das Oberlandesgericht Hamm hat mit Urteil vom 23.3.2026 entschieden, dass ein Immobilienkauf wegen arglistiger Täuschung rückabgewickelt werden kann, wenn bekannte Feuchtigkeitsschäden verschwiegen oder verharmlost werden.
In dem Fall aus der Praxis hatten die Käufer vor dem Erwerb eines Hauses ausdrücklich nach Feuchtigkeitsproblemen im Keller gefragt. Der Sohn der Verkäuferin erklärte bei den Besichtigungen, es gebe keine erheblichen Probleme. Tatsächlich lag jedoch bereits eine fachliche Stellungnahme vor, die erhebliche Feuchtigkeits- und Schimmelschäden belegte. Gegenüber den Käufern wurden diese lediglich als kleinere „Stockflecken“ dargestellt.
Nachdem die tatsächlichen Schäden bekannt wurden, erklärten die Käufer die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung. Das OLG gab ihnen Recht. Nach Auffassung des Gerichts müssen Verkäufer Fragen zu bekannten Mängeln vollständig und wahrheitsgemäß beantworten. Bereits verharmlosende Angaben können eine arglistige Täuschung darstellen.
Die Verkäuferin wurde zur Rückzahlung des Kaufpreises (320.000 €) verurteilt, während die Käufer das Grundstück zurückübereignen müssen. Das Urteil zeigt erneut, dass ein Gewährleistungsausschluss nicht greift, wenn bekannte Mängel bewusst verschwiegen oder bagatellisiert werden.Unberechtigte Kündigung wegen Schriftformmangels kann Schadensersatz auslösen
Ein Vermieter, der bei einem langfristigen Mietvertrag eine unberechtigte Kündigung wegen eines behaupteten Schriftformmangels ausspricht, kann sich schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter infolge der Kündigung das Mietobjekt räumt und zurückgibt.
Im entschiedenen Fall hatte zwar der Vermieter zwei Großkanzleien im Rahmen einer Due-Diligence-Prüfung beim Erwerb des Anwesens eingeschaltet, die die Kündigung im Rahmen einer Plausibilitätsprüfung als erfolgversprechend bewerteten. Dies ließ das Verschulden des Vermieters jedoch nicht entfallen.
Dem Mieter fällt bei einer Kündigung des Vermieters regelmäßig kein Mitverschulden zur Last, auch wenn er das Mietobjekt freiwillig räumt. Ein Mitverschulden kommt nur in Betracht, wenn der Mieter die gebotene Sorgfalt außer Acht lässt, etwa wenn die Unwirksamkeit der Kündigung für ihn eindeutig erkennbar ist und nicht lediglich formelle, behebbare Mängel vorliegen. Je gewichtiger die vom Vermieter angeführten Kündigungsgründe erscheinen, desto weniger ist es dem Mieter zuzumuten, sich auf eine Auseinandersetzung einzulassen oder einen Rechtsstreit zu riskieren.Bloßes Kaufinteresse rechtfertigt keine Grundbucheinsicht
Nach der Grundbuchordnung (GBO) ist jedem die Einsicht in das Grundbuch gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt.
Im Januar 2026 bat ein Mann das Grundbuchamt um Mitteilung der Eigentümerkontaktdaten zu einem durch Adresse bezeichneten Haus mit der Begründung, er hätte Interesse, das Haus zu kaufen. Das Amt teilte ihm jedoch mit, dass ein bloßes Kaufinteresse kein berechtigtes Interesse im Sinne der GBO ist, und lehnte die Herausgabe der Daten ab.
Das Oberlandesgericht München kam zu der Entscheidung, dass das Amt die Herausgabe der Daten zu Recht ablehnte. Das Gericht führte aus, dass für Kaufinteressenten ein berechtigtes Interesse im Sinne der GBO allenfalls nach Eintritt in Kaufverhandlungen mit dem Eigentümer besteht. Die Grundbucheinsicht darf dagegen nicht dazu missbraucht werden, den Namen des Eigentümers zu erforschen.
Ein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht besteht daher nicht für einen Kaufinteressenten oder Nachbarn, der den Namen des Grundstückseigentümers in Erfahrung bringen möchte, um mit diesem wegen eines möglichen Verkaufs des Grundstücks Kontakt aufzunehmen.Gewerberaummiete – Einsichtsrecht des Mieters in die Originalbelege zur Betriebskostenabrechnung
Bei Gewerberaummietverhältnissen besteht weiterhin das Recht des Mieters zur Einsichtnahme in die Originalbelege zur Betriebskostenabrechnung. Eine Bereitstellung der Belege in digitaler Form ist nicht ausreichend.
Dies hat das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht entschieden. Nach Auffassung des Gerichts bleibt es im Gewerberaummietrecht grundsätzlich dabei, dass dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Originalunterlagen zu gewähren ist.
Daran ändere auch die zum 1.1.2025 durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz eingeführte gesetzliche Neuregelung nichts, die den Vermieter berechtigt, die Belege auch elektronisch bereitstellen zu dürfen. Diese Regelung ist nur auf Wohnraummietverhältnisse direkt anwendbar. Für Gewerberaummietverhältnisse bleibt es daher bei der bisherigen Rechtslage. Der Mieter kann weiterhin verlangen, die Originalbelege einzusehen. Eine ausschließlich digitale Bereitstellung der Unterlagen reicht hierfür nicht aus.