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Wohnungseigentumsrecht

Die stetig ansteigende Zahl von Wohnungseigentumsanlagen (etwa durch nachträgliche Teilung von Bausubstanz oder in Form von anfänglich aufgeteilten Neubauten) ließ das Wohnungseigentumsgesetz für eine ebenso kontinuierlich wachsende Anzahl von Erwerbern, Verwaltern - aber auch anderen hiermit befassten Personen eine wichtige Bedeutung erlangen.
Trotz der Tatsache, dass es sich bei dem bereits 1951 erlassenen Gesetz um ein vergleichsweise "kurzes" Gesetz handelt, was es dadurch zu einem gut zu überschauenden Regelungswerk macht und bis heute nur wenige gesetzgeberische Änderungen erfahren hat, birgt es zahlreiche Konflikte hinsichtlich des realen und rechtlichen Miteinanders der Betroffenen. Dies zeigt nicht zuletzt die enorme Zahl an Verfahren vor den für Wohnungseigentumssachen zuständigen Gerichten.

Eine häufige Ursache für diese Konflikte liegt in der Tatsache, dass viele Erwerber beim Kauf von Wohnungseigentum keine oder nur ungenaue Kenntnisse darüber besitzen, was ein solcher Erwerb für Rechte und Pflichten mit sich bringt bzw. was hier und auch später in der Eigentümergemeinschaft gesetzlich zu beachten ist. Auch was das Konstrukt "Wohnungseigentum" überhaupt bedeutet, wie es rechtlich ausgestaltet ist und andere Aspekte werden oftmals falsch eingeschätzt.

Wohnungseigentum meint zunächst das Eigentum an einer einzelnen Wohnung, einer Eigentumswohnung. Dies stellt ein Teileigentum an einem Grundstück in der Form einer Wohnung innerhalb eines Gebäudes mit mehreren Wohnungen (dann Mehrfamilienhaus) oder in einem Reihenhaus, von dem mehrere auf einem Grundstück stehen, dar. Stets teilen sich daher mehrere Eigentümer eines Grundstückes dessen Eigentum, wobei jedoch jede Wohnung eigentumsrechtlich einem anderen Eigentümer zugeordnet ist.

Aber auch Doppelhaushälften können in Wohnungseigentum aufgeteilt werden, jedes DHH-Grundstück wird dann als "Wohnung" betrachtet. Dies wird vor allem in den Fällen vorgenommen, in denen die kommunal erforderliche Grundstücksgröße je Haus(-Hälfte) nicht erreicht ist.

Die rechtliche Konstruktion sieht vor, dass das Eigentum an dem Grundstück selbst in einer Teilungserklärung durch die Anzahl vorhandener Wohnungen geteilt wird. Jeder Wohnungseigentümer erhält dadurch einen Miteigentumsanteil an dem jeweiligen Grundstück. Dieser Miteigentumsanteil wird als eigene Immobilie betrachtet, die separat im Grundbuch - dem Wohnungsgrundbuch geführt wird und rechtlich selbständig von dem anderen Wohnungseigentum auf dem Grundstück besteht.
Daher kann eine Eigentumswohnung unabhängig von den anderen (im Haus) veräußert oder z.B. mit einer Grundschuld/Hypothek belastet werden. Auch eine Zwangsversteigerung berührt die anderen Miteigentümer nicht.

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt detailliert, wie Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet werden kann, dessen gemeinschaftliche Verwaltung durch die Eigentümer, die Bildung einer Instandhaltungsrücklage sowie das gerichtliche Verfahren.

Zentrale Institution des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft, die von der Gesamtheit der Wohnungseigentümer gebildet wird. Deren oberstes Organ ist die Wohnungseigentümerversammlung, die über einen Mehrheitsbeschluss einen Hausverwalter bestellen kann, der dann wiederum die Wohnungseigentümer in bestimmten Angelegenheiten vertritt und deren Interessen wahrnimmt.

Aus diesen Erläuterungen ist unschwer die Komplexität und Vielfältigkeit von wohnungseigentumsrechtlichen Fragen erkennbar.

Wir stehen Ihnen bei sämtlichen Fragen des Wohnungseigentumsrechtes mit unserer Sachkunde und fachlichen Kompetenz zur Seite. Wir betreuen Sie bei der Begründung von Wohnungseigentum und Teileigentum, beim Erwerb von Wohnungseigentum, in Ihrer Eigenschaft als Bauträger sowie bei Streitigkeiten mit Bauträgern. Wir unterstützen einzelne Eigentümer, die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft sowie auch Hausverwalter bei der Mitwirkung von Beschlüssen innerhalb der Eigentümerversammlung (beispielsweise durch die Fertigung von Beschlussvorlagen), der Vorbereitung und Durchführung von Eigentümerversammlungen, bei der Durchsetzung der Zahlungsansprüche der Gemeinschaft sowie im gerichtlichen Verfahren in Wohnungseigentumssachen.

Ansprechpartner:

RA Christian Philippi